उल्लिखित संदर्भ परियोजना के अध्याय I और II से संबंधित हैं।.
सैंटो डोमिंगो। - यह कॉन्डोमिनियम अधीक्षक कार्यालय बनाने वाले विधेयक पर श्रृंखला की दूसरी रिपोर्ट है और पहली रिपोर्ट का विश्लेषणात्मक विस्तार है, जिसमें एक वैश्विक विश्लेषण शामिल था जिससे पता चला कि विधेयक के 88.8% अनुच्छेद बारह मौजूदा संस्थानों और कानूनों के साथ विरोधाभास प्रस्तुत करते हैं।
अध्याय एक और दो की विस्तृत जांच से पता चलता है कि प्रस्ताव की बुनियाद से ही, विनियामक और मंजूरी देने वाली शक्तियां इस प्रकार केंद्रित हैं जो नगरपालिका कार्यों की नकल करती हैं, रियल एस्टेट और उपभोक्ता संरक्षण क्षेत्राधिकार की योग्यताओं का अतिक्रमण करती हैं, और संवैधानिक सिद्धांतों जैसे कि कानूनी आरक्षित अधिकार और कॉन्डोमिनियम सभाओं की स्वायत्तता का उल्लंघन करती हैं, जिससे यह पुष्टि होती है कि प्रस्तावित संरचना गंभीर संरचनात्मक खामियों के साथ ही उत्पन्न होगी।.
प्रसंग
विशेषकर सैंटो डोमिंगो, सैंटियागो, पुंटा काना और अन्य क्षेत्रों में शहरी विकास की नई रीढ़ की हड्डी ऊर्ध्वाधर आवास का विकास है, जो अब कोई उभरती हुई घटना नहीं है, क्योंकि महानगरीय क्षेत्रों में 40% से अधिक नई आवास इकाइयाँ कॉन्डोमिनियम व्यवस्था के तहत बनाई जाती हैं।.
यह प्रवृत्ति और मजबूत हुई , जिसमें अल्पकालिक किराये में वृद्धि, सघनता और मिश्रित उपयोग वाले आवासीय क्षेत्रों का विस्तार हुआ।
ऊर्ध्वाधर आवास के विस्तार ने सह-अस्तित्व के नए रूप उत्पन्न किए हैं, लेकिन साथ ही नए संघर्ष और नई प्रशासनिक चुनौतियां भी पैदा की हैं।.
इस परिदृश्य के बीच, प्रतिनिधि टोबियास क्रेस्पो ने एक मसौदा विधेयक प्रस्तुत किया है जो कॉन्डोमिनियम अधीक्षक का , जो कार्यकारी शाखा से जुड़ा एक नया, स्वायत्त निकाय है, जिसे कॉन्डोमिनियम जीवन पर व्यापक नियामक शक्तियां प्राप्त हैं, जिसमें रखरखाव से लेकर विवाद और निर्माण कंपनियों की निगरानी तक शामिल है।
एक ऐसी संस्था जिसके पास बहुत व्यापक नियामक, प्रतिबंधात्मक और निगरानी शक्तियां हैं, यहां तक कि उन मामलों में भी जिनके लिए पहले से ही सक्षम निकाय मौजूद हैं।
अध्याय 1 और 2: व्यापक शक्ति
यह ग्रंथ, जो स्पष्ट रूप से भवनों में सह-अस्तित्व को आधुनिक बनाने का प्रयास करता है, अपने पहले अध्याय में अधीक्षण की कानूनी प्रकृति को परिभाषित करता है: एक ऐसी इकाई जिसके पास अपनी संपत्ति और नियामक एवं प्रतिबंधात्मक शक्तियां हैं, ऐसे कार्य जो वैधता के सिद्धांत और राज्य के संस्थागत डिजाइन दोनों को प्रभावित करते हैं।
अध्याय II में इसके आंतरिक निकायों का विस्तृत वर्णन है, जिनका नेतृत्व एक अधीक्षक करता है, जिसके पास बाध्यकारी प्रस्ताव जारी करने से लेकर राष्ट्रीय रजिस्टरों का प्रबंधन करने और रियल एस्टेट क्षेत्र के हितधारकों की निगरानी करने तक की शक्तियां होती हैं। एक ऐसाअधिकारी जिसके पास लगभग मंत्री के समान शक्तियां होती हैं।
पहली नजर में तो यह संस्थागत आधुनिकीकरण जैसा लगता है। हालांकि, विश्लेषण से पता चलता है कि प्रस्तावित पहले से ही मौजूदा कानूनों में मौजूद हैं और विभिन्न राज्य एजेंसियों द्वारा प्रयोग की जाती हैं।
सेमिनार ' सक्रिय नागरिकता: ऊर्ध्वाधर जीवन में चिंतन से कार्रवाई तक' विशेषज्ञों ने सहमति व्यक्त की कि समस्या का समाधान समानांतर निकायों से नहीं होता है, बल्कि ऊर्ध्वाधर जीवन के लिए स्पष्ट नियमों की आवश्यकता होती है, साथ ही देश की संस्थागत संरचना का सम्मान करना भी आवश्यक है।
और परियोजना ठीक इसी संरचना पर विशेष ध्यान देती है: संस्थागत अतिक्रम परियोजना का मूल आधार है , क्योंकि यह अधीक्षण को निम्नलिखित शक्तियाँ प्रदान करता है:
- देश के सभी कॉन्डोमिनियमों के लिए अनिवार्य नियम जारी करें
- निर्माण कंपनियों, डेवलपर्स और प्रशासकों की देखरेख करना
- प्रशासनिक प्रतिबंध लागू करें
- समानांतर राष्ट्रीय अभिलेखों को बनाए रखें
- पड़ोस के झगड़ों में हस्तक्षेप करना
- व्यवसाय, उपयोग और यहां तक कि सहवास को विनियमित करना
लेकिन ये कार्य पहले से ही निम्नलिखित अंगों द्वारा किए जाते हैं:
- एमआईवीएचईडी (तकनीकी निर्माण मानक, लाइसेंस, गुणवत्ता नियंत्रण)
- स्थानीय परिषदें (सहअस्तित्व, शोर, भूमि उपयोग परमिट)
- अचल संपत्ति क्षेत्राधिकार (रजिस्ट्री, टाइटल, कॉन्डोमिनियम इकाइयाँ)
- उपभोक्ता संरक्षण (खरीदारों और विकासकर्ताओं के बीच संबंध)
- डीजीआईआई (कंडोमिनियम और आय के कर दायित्व)
- पर्यटन मंत्रालय (अल्पकालिक किराये और आवास)
- सीओडीआईए (पेशेवरों की तकनीकी योग्यता)।
इज़राइल लोपेज़ , जो अचल संपत्ति कानून में विशेषज्ञता रखने वाले वकील हैं और जिन्होंने कानून 5038-58 में सुधार को बढ़ावा दिया है, के लिए जोखिम स्पष्ट है: "यदि देश पहले से ही विनियमित चीजों को विनियमित करने के लिए एक निकाय बनाता है, तो नौकरशाही, संस्थानों के बीच संघर्ष और अनावश्यक मुकदमेबाजी ही सामने आएगी।"
क्या यह कानून से परे जाकर नियमन कर सकता है?
एक अन्य महत्वपूर्ण मुद्दा संवैधानिक है: प्रस्ताव अधीक्षक को निजी संपत्ति के उपयोग को सीमित करने वाले नियम जारी करने का अधिकार देता है। प्रस्ताव के समर्थकों ने यह बात भुला दी कि संवैधानिक न्यायालय ने बार-बार कहा है कि संपत्ति के अधिकार पर कोई भी आवश्यक सीमा कानून द्वारा स्थापित की जानी चाहिए, न कि प्रशासनिक नियमों द्वारा।
दूसरे शब्दों में, अधीक्षण निकाय के पास संविधान द्वारा अनुमत सीमा से अधिक नियामक शक्ति होगी।
ग्लोबल म्युनिसिपैलिटी के निदेशक, विक्टर फेलिज़ नेउपर्युक्त संगोष्ठी में कहा: "यदि हम ऊर्ध्वाधर जीवन के लिए स्पष्ट नियम चाहते हैं, तो वे एक सुनियोजित कानूनी सुधार से उत्पन्न होने चाहिए, न कि प्रशासनिक प्रस्तावों से जो विधायक की भूमिका को प्रतिस्थापित करने का प्रयास करते हैं।"
कोई प्रशासनिक निकाय उन कार्यों को अपने हाथ में नहीं ले सकता जो कानूनन मंत्रालयों, नगरपालिकाओं या न्यायपालिका के अधिकार क्षेत्र में आते हैं। इस प्रकार के अतिक्रम से मुकदमेबाजी और अव्यवस्था उत्पन्न होती है।.
इससे नागरिकों पर क्या प्रभाव पड़ेगा?
यदि मसौदा विधेयक बिना किसी संशोधन के पारित हो जाता है, तो निवासियों और प्रशासकों को अधिक परमिट, अधिक निरीक्षण, अधिक जुर्माने और अधिक पंजीकरण का सामना करना पड़ सकता है, जिससे संस्थानों के बीच मौजूदा और संभावित संघर्षों की पुनरावृत्ति होगी। संक्षेप में, इससे नौकरशाही बढ़ेगी और सह-अस्तित्व में सुधार की कोई गारंटी नहीं होगी।
अध्याय I और II में पाई गई अतिशयोक्ति और मानकीय विरोधाभास
| प्रस्तावित कार्य | वर्तमान कानूनी क्षमता वाली संस्था | संघर्ष का स्तर | संघर्ष की प्रकृति | नागरिक के लिए परिणाम |
| कॉन्डोमिनियम के लिए तकनीकी मानकों का जारी करना | एमआईवीईडी / नगर पालिकाएँ / उपभोक्ता संरक्षण | उच्च | कानूनी और संवैधानिक | दोहरा नियमन; नियमों में भ्रम |
| बिल्डरों और डेवलपर्स की निगरानी | एमआईवीएचईडी / कोडिया / प्रो कंज्यूमर | उच्च | कानूनी और परिचालन | अधिक परमिट; परियोजना में देरी |
| समानांतर कॉन्डोमिनियम रिकॉर्ड का निर्माण | अचल संपत्ति क्षेत्राधिकार (कानून 108-05) | उच्च | कानूनी और प्रशासनिक | दस्तावेज़ की नकल; कानूनी अनिश्चितता |
| सहअस्तित्व के लिए प्रशासनिक प्रतिबंध | नगर परिषद / नगर पुलिस | आधा | कानूनी | अधिकारक्षेत्रों में भ्रम; परस्पर विरोधी जुर्माने |
| मध्यस्थता और विवाद समाधान | न्यायिक शाखा / निजी मध्यस्थता | आधा | संवैधानिक | न्यायिक कार्यों के अतिक्रमण का जोखिम |
| निजी क्षेत्रों के उपयोग संबंधी नियम | राष्ट्रीय कांग्रेस (कानूनी आरक्षित) | उच्च | संवैधानिक | संपत्ति के अधिकार पर असंवैधानिक प्रतिबंध |
इसका अर्थ यह है कि, अपनी शुरुआत से ही, यह परियोजना एक ऐसी राज्य संरचना का प्रस्ताव करती है जो कानून द्वारा पहले से परिभाषित अधिकार क्षेत्रों में हस्तक्षेप करती है, उनकी नकल करती है या उनका खंडन करती है,जिससे यदि इस रचना को गहन तकनीकी समीक्षा के बिना अनुमोदित कर दिया जाता है तो कानूनी अनिश्चितता, नौकरशाही और प्रशासनिक संघर्ष उत्पन्न हो सकते हैं।
“कोई भी प्रशासनिक संस्था ऐसे कार्यों को अपने हाथ में नहीं ले सकती जो कानूनन मंत्रालयों, नगरपालिकाओं या न्यायपालिका के अधिकार क्षेत्र में आते हैं। इस तरह के कार्यों के अतिक्रम से मुकदमेबाजी और अव्यवस्था उत्पन्न होती है,” वकील इज़राइल लोपेज़ कहते हैं।.
शक्तियों का संचय संवैधानिक जोखिम भी पैदा करता है: संवैधानिक न्यायालय ने दोहराया है कि संपत्ति अधिकारों के विनियमन के लिए एक कानूनी आरक्षण की आवश्यकता होती है, न कि किसी प्रशासनिक निकाय द्वारा जारी किए गए नियमों की।
इसका अर्थ यह है कि कॉन्डोमिनियम मालिकों के उपयोग, सीमाओं और दायित्वों पर नियम निर्धारित करने की शक्ति रखने वाला एक अधीक्षण निकाय अंततः विधायी शक्तियों का अतिक्रमण, जिससे कानून असंवैधानिकता के सवालों के घेरे में आ जाता है।
यदि यह विधेयक सदन में प्रस्तुत रूप में ही स्वीकृत हो जाता है, तो नागरिकों, प्रशासकों और विकासकर्ताओं को एक ही मुद्दे पर दोहरे या तिहरे नियमों का सामना करना पड़ेगा: नए परमिट, शुल्क और प्रमाणन; कई अधिकारियों द्वारा जारी किए गए प्रतिबंध; कानूनी उलझन पैदा करने वाले दोहरे पंजीकरण; और संस्थानों के बीच हस्तक्षेप, जिससे देरी, नौकरशाही और प्रशासनिक बोझ में वृद्धि होगी, जबकि बेहतर सहअस्तित्व की कोई गारंटी नहीं होगी।
शहरी संदर्भ में, इससे भवन प्रबंधन धीमा हो जाएगा, लागत बढ़ जाएगी और संस्थागत संघर्ष को बढ़ावा मिलेगा।.
ओवरलैप और मानक संघर्षों के तुलनात्मक चार्ट के माध्यम से पहले दो अध्यायों का विश्लेषण करके, कमियों वाले 6 लेखों की पहचान की गई है जो सीधे तौर पर 8 वर्तमान संस्थानों और कानूनों से टकराते हैं, जिनमें शामिल हैं: एमआईवीईडी, नगरपालिकाएं, उपभोक्ता समर्थक, रियल एस्टेट क्षेत्राधिकार, डीजीआईआई, पर्यटन मंत्रालय, सीओडीआईए, कानून 108-05, कानून 176-07 और संविधान।.
परस्पर विरोधी अनुच्छेदों की सूची और कानूनों तथा संस्थानों के साथ उनके आच्छादन का प्रकार:
| लेख | विषय | प्रभावित संस्थाएँ / कानून | ओवरलैप का प्रकार | संघर्ष का स्तर |
| 2 | कॉन्डोमिनियम के प्रबंधन को विनियमित करना, पर्यवेक्षण करना और सहायता प्रदान करना। | कॉन्डोमिनियम संबंधी कानून 5038-58 (सभाओं की स्वायत्तता), नगरपालिकाओं संबंधी कानून 176-07 (नगरपालिका शक्तियां) | सहअस्तित्व और स्थानीय व्यवस्था में नगरपालिका कार्यों का दोहराव; कॉन्डोमिनियम सभाओं की स्वायत्तता में हस्तक्षेप का जोखिम | उच्च |
| 5 | नियामक प्राधिकरण (बाध्यकारी प्रस्ताव), प्रशासनिक प्रतिबंध, संस्थागत प्रबंधन | संविधान (वैधता का सिद्धांत), कॉन्डोमिनियम कानून 5038-58, नगरपालिका कानून 176-07, उपभोक्ता संरक्षण कानून 358-05 | अत्यधिक नियमन जो नगरपालिका और विधानसभा की शक्तियों का अतिक्रमण कर सकते हैं; नगर परिषदों और उपभोक्ता संरक्षण एजेंसियों के साथ प्रतिबंधों का दोहराव | उच्च |
| 6 | कॉन्डोमिनियम, रखरखाव, सार्वजनिक क्षेत्रों, राज्य के स्वामित्व वाले कॉन्डोमिनियम और किराये की संपत्तियों का तकनीकी पर्यवेक्षण | एम.आई.वी.एच.डी. (तकनीकी योग्यताएं), नगर पालिका कानून 176-07, अचल संपत्ति क्षेत्राधिकार कानून 108-05 | एमआईवीएचईडी और नगरपालिकाओं के साथ तकनीकी दोहराव; अचल संपत्ति क्षेत्राधिकार की पंजीकरण शक्तियों पर अतिक्रमण का जोखिम। | आधा |
| 7 | सलाहकार परिषद: एक सलाहकार निकाय जिसमें एमआईवीएचईडी, नगर पालिका लीग, सीओडीआईए, कॉन्डोमिनियम एसोसिएशन और रियल एस्टेट एजेंटों के प्रतिनिधि शामिल हैं। | MIVHED, डोमिनिकन म्यूनिसिपल लीग, CODIA | परामर्श में मामूली ओवरलैप: एक समानांतर सलाहकार मंच बनाता है जो उन संस्थानों में मौजूदा स्थानों की प्रतिकृति प्रस्तुत करता है। | कम |
| 8 | नियमों पर राय देना, बजट पर सलाह देना, प्रशिक्षण नीतियों का मूल्यांकन करना और संपर्क सूत्र के रूप में कार्य करना। | वित्त मंत्रालय और कांग्रेस (बजट चक्र), नगर पालिकाएँ – कानून 176-07 और एम.आई.वी.एच.डी | बजटीय अस्पष्टता; सामुदायिक प्रशिक्षण में स्थानीय परिषदों और एमआईवीएचईडी के साथ मामूली तालमेल | आधा |
| 9 | आंतरिक संगठन, पर्यवेक्षण और दंड प्रक्रियाएं, नागरिक भागीदारी तंत्र | संविधान (कानूनी आरक्षित), कॉन्डोमिनियम कानून 5038-58, नगरपालिका कानून 176-07 | नियामक अतिरेक; आंतरिक कॉन्डोमिनियम नियमों में हस्तक्षेप; नगरपालिका शक्तियों का दोहराव | उच्च |
विशेषज्ञ इस बात से सहमत हैं कि इस परियोजना को आगे बढ़ाने के लिए एक व्यापक संवैधानिक समीक्षा, शक्तियों का स्पष्ट परिसीमन, वर्तमान कानूनी ढांचे के अनुकूल संस्थागत डिजाइन और ऊर्ध्वाधर जीवन में सह-अस्तित्व के लिए एक यथार्थवादी दृष्टिकोण की आवश्यकता है।.
अन्यथा, यह एक ऐसी प्रतिकृति अधिरचना बनने का जोखिम उठाता है जो सह-अस्तित्व की समस्याओं को हल किए बिना नौकरशाही को बढ़ाती है।.
