2026 गाइड: कानून 85-25 क्या है, यह कैसे काम करता है, और यह डोमिनिकन गणराज्य में किराये के बाजार को क्यों बदल रहा है?
सैंटो डोमिंगो – डोमिनिकन गणराज्य में अचल संपत्ति के किराये और बेदखली संबंधी कार्यवाही को नियंत्रित करने वाला नियम कानून 85-25 है, जो पूर्ववर्ती ढांचे (1955 का कानून 4314, इसका संशोधन 17-88 और 1959 का डिक्री 4807) को निरस्त करता है।
यदि आप संपत्ति के मालिक, किरायेदार, रियल एस्टेट एजेंट हैं, या आवासीय या व्यावसायिक संपत्ति का प्रबंधन करते हैं, तो यहां आपको पता चलेगा: क्या लागू होता है और क्या नहीं, अनुबंध में क्या शामिल होना चाहिए, जमा राशि, समायोजन और समयसीमा का प्रबंधन कैसे किया जाता है, और विवादों के समाधान की प्रक्रिया में क्या परिवर्तन हुए हैं।
कानून की बुनियादी अवधारणाएँ 85-25
1) यह किन चीजों को नियंत्रित करता है (और इसे कौन लागू करता है)
कानून 85-25 पूरे राष्ट्रीय क्षेत्र में आवास, वाणिज्य या गैर-लाभकारी गतिविधियों के लिए अभिप्रेत किराये के अनुबंधों को नियंत्रित करता है।.
2) क्या बहिष्कृत करता है
यह नियम ग्रामीण संपत्तियों, बोर्डिंग हाउस/लॉजिंग, मुक्त क्षेत्रों (जब वे उनके नियमों के तहत संचालित होते हैं), पट्टे पर दी गई राज्य संपत्ति, या पर्यटन या मनोरंजन के लिए किराए पर दी गई संपत्तियों पर लागू नहीं होता है जिनकी अवधि 90 दिनों से अधिक नहीं होती है।.
3) अनुबंध: इसमें न्यूनतम क्या-क्या होना चाहिए
कानून के अनुसार, किराये का समझौता वह समझौता है जिसके तहत मकान मालिक संपत्ति का अस्थायी उपयोग करने की अनुमति देता है और किरायेदार किराया चुकाता है। इसमें कुछ न्यूनतम जानकारियाँ आवश्यक होती हैं: पक्षों की पहचान, संपत्ति का विवरण/पता, इच्छित उपयोग (आवासीय/व्यावसायिक/अन्य अनुमत उपयोग), भुगतान की राशि और विधि, समझौते की अवधि, सूचना प्राप्त करने का पता आदि।.
4) जमा और गारंटी
- आवास: जमा राशि दो महीने के किराए से अधिक नहीं होनी चाहिए।
- वाणिज्यिक / गैर-लाभकारी: जमा राशि दोनों पक्षों के बीच सहमति से तय की जाती है।.
5) मूल्य समायोजन
यह समायोजन आपसी सहमति के अधीन है। यदि संपत्ति आवासीय है और समायोजन पर सहमति नहीं बनी है, तो वृद्धि किराए की राशि के 10% से अधिक नहीं हो सकती।.
आंकड़े और संदर्भ: यह कानून "राष्ट्रीय मुद्दा" क्यों बन गया?
यह बाज़ार किराये पर अत्यधिक निर्भर है।
डोमिनिकन गणराज्य में, परिवारों का एक बड़ा हिस्सा किराये के आवास में रहता है। उदाहरण के लिए, आर्थिक प्रेस में राष्ट्रीय सांख्यिकी कार्यालय (ONE) के 2022 के आंकड़ों का हवाला देते हुए बताया गया है कि 38.4% परिवार किराये के आवासों में रहते हैं (1,432,352 घर)। व्यय के दृष्टिकोण से, केंद्रीय बैंक के 2018 के राष्ट्रीय घरेलू आय और व्यय सर्वेक्षण (ENGIH) के अनुसार, शहरी क्षेत्रों में 40.0% घर किराये पर हैं।
आवास की कमी और संरचनात्मक दबाव
एमआईवीईडी ने बताया है कि देश में 14 लाख से अधिक घरों की कमी, और यह भी संकेत दिया है कि इसका एक बड़ा हिस्सा गुणात्मक कमी (कमियों वाले घर) से संबंधित है।
कानून 85-25 का उद्देश्य आधुनिकीकरण करना था।
कानूनी विश्लेषणों और कार्यकारी सारांशों में सबसे अधिक दोहराए जाने वाले उद्देश्यों में शामिल हैं: स्पष्ट नियम, अधिक संविदात्मक औपचारिकता, जमा और समायोजन के लिए सीमाएं/मानदंड, लागतों (ब्रोकरेज/कानूनी खर्च) का अधिक स्पष्ट वितरण और अदालत के आदेश द्वारा निष्पादन के साथ संघर्षों और बेदखली के लिए एक अधिक परिभाषित प्रक्रियात्मक ढांचा।
कानून 85-25 को बिना किसी संशोधन के लागू करने के लिए चरण, आवश्यकताएँ और चेकलिस्ट
त्वरित चेकलिस्ट (घर और व्यवसाय के लिए)
हस्ताक्षर करने से पहले
- संपत्ति के इच्छित उपयोग (आवासीय/व्यावसायिक/गैर-लाभकारी) को लिखित रूप में परिभाषित करें।.
- इसमें अनुबंध की न्यूनतम सामग्री (पक्ष, संपत्ति, किराया, भुगतान विधि, अवधि, सूचनाएं) शामिल होती है।
- यदि कोई संयुक्त गारंटर होगा, तो इसे स्पष्ट करें (यदि लागू हो)।.
जमा और साक्ष्य
- आवास के लिए, यह सुनिश्चित करें कि जमा राशि 2 महीने से अधिक न हो।.
- यह भुगतानों की ट्रेसबिलिटी (रसीदें या सहमति प्राप्त तंत्र) प्रदान करता है।.
अनुबंध के दौरान
- यदि समायोजन होगा, तो उसे स्वीकार करें। यदि आवास के लिए समायोजन पर सहमति नहीं बनती है, तो उस स्थिति में लागू 10% की सीमा को ध्यान में रखें।.
- समझौते के अनुसार उपयोग का सम्मान करें; अनधिकृत परिवर्तन कानूनी प्रावधानों के अनुसार अनुबंध समाप्त करने का आधार बन सकते हैं।.
यदि कोई विवाद हो
- शॉर्टकट अपनाने से बचें: बेदखली की प्रक्रिया कानूनी प्रक्रिया और अदालत के आदेश के अनुसार ही होनी चाहिए।.
- दस्तावेज़: अनुबंध, रसीदें, औपचारिक संचार, साक्ष्य (विशेषकर जमा या वितरण को लेकर विवादों के लिए)।.
डोमिनिकन गणराज्य में आम मामले और उदाहरण: कानून 85-25 वास्तविक जीवन में कैसा दिखता है
मामला 1: “उन्होंने मुझसे एक अपार्टमेंट (आवास) के लिए 3 अग्रिम भुगतान मांगे”
कानून 85-25 के तहत, आवास के लिए सुरक्षा जमा राशि दो महीने के किराए तक सीमित है। यदि वे "जमा" के रूप में इससे अधिक राशि की मांग करते हैं, तो प्रत्येक शुल्क (जमा, अग्रिम या अन्य समझौते) का विवरण मांगना उचित होगा, क्योंकि जमा राशि भी सीमित है।.
मामला 2: "मैं सोशल मीडिया पर किराए के लिए विज्ञापन देता हूं, क्या इसके कुछ परिणाम हो सकते हैं?"
El Inmobiliario ने पहले ही स्पष्ट कर दिया है कि कानून में सार्वजनिक प्रस्ताव: विज्ञापित सामग्री सत्यापन योग्य अपेक्षाएँ और दायित्व उत्पन्न कर सकती है। एजेंटों और मालिकों के लिए, यह उन्हें अनुबंध के अनुरूप स्पष्ट शर्तों के साथ जानकारी प्रकाशित करने के लिए प्रोत्साहित करता है।
केस 3: “अल्पकालिक किराये (Airbnb) और 90-दिन की सीमा”
यह कानून 90 दिनों से अधिक की अवधि के लिए पर्यटन या मनोरंजन हेतु किराए पर दिए जाने वाले आवासों पर लागू नहीं होता है। व्यावहारिक बहस इस बात पर है कि अल्पकालिक किराये के बाजार की El Inmobiliario निवेश और विनियमन के बीच एक "संवाद" के रूप में संबोधित किया है। व्याख्या और विनियमन कैसे किया जाए , एक ऐसा विषय जिसे
मामला 4: "आवश्यक मरम्मत: क्या वे इसके कारण मेरा किराया बढ़ा सकते हैं?"
पिछली रिपोर्ट में, El Inmobiliario बताया था कि यह नियम मालिक के लिए रखरखाव संबंधी कर्तव्यों और किरायेदार को मरम्मत के लिए कब खाली करना होगा, इसके लिए मानदंड निर्धारित करता है, और मरम्मत के दौरान भुगतान को निलंबित कर दिया जाता है, जैसा कि उद्धृत लेख में बताया गया है।
सामान्य प्रश्न: कानून 85-25 से संबंधित वास्तविक प्रश्न (संक्षिप्त उत्तरों सहित)
1) क्या कानून 85-25 सभी प्रकार के किराये पर लागू होता है?
नहीं। यह आवास, वाणिज्य और गैर-लाभकारी संस्थाओं पर लागू होता है; इसमें अन्य बातों के अलावा, 90 दिनों तक के पर्यटन या मनोरंजन संबंधी किराये, ग्रामीण फार्म, बोर्डिंग हाउस/लॉजिंग, इसके अंतर्गत आने वाले मुक्त क्षेत्र और पट्टे पर दी गई राज्य संपत्तियां शामिल नहीं हैं।.
2) क्या अनुबंध लिखित रूप में होना आवश्यक है?
कार्यकारी मार्गदर्शिका और व्यावहारिक विश्लेषण अनुबंध के औपचारिककरण और न्यूनतम सामग्री (पक्षों का विवरण, संपत्ति, उद्देश्य, अवधि, भुगतान) पर जोर देते हैं।.
3) आवास के लिए कितनी जमा राशि का अनुरोध किया जा सकता है?
अधिकतम 2 महीने का किराया।.
4) वाणिज्य में, क्या जमा राशि पर भी कोई सीमा होती है?
वाणिज्यिक (और गैर-लाभकारी) क्षेत्रों में, जमा राशि पक्षों के बीच सहमति से तय की जाती है।.
5) क्या 10% वार्षिक वृद्धि अनिवार्य है?
जरूरी नहीं: समायोजन समझौते पर निर्भर करता है। आवास के मामले में, यदि स्पष्ट रूप से सहमति न हो, तो समायोजन 10% से अधिक नहीं हो सकता। मीडिया आउटलेट ने स्वयं स्पष्ट किया है कि यह कोई "स्वचालित दायित्व" नहीं है।.
6) क्या कानून अल्पकालिक किराये पर रोक लगाता है?
यह इन्हें सीधे तौर पर प्रतिबंधित नहीं करता है, लेकिन 90 दिनों तक के पर्यटक/मनोरंजन संबंधी किराये को इसके सामान्य दायरे से बाहर रखता है, जिससे व्याख्या और नियामकीय उपयुक्तता के बारे में व्यावहारिक बहसें उत्पन्न होती हैं।.
7) जमा राशि की वापसी को लेकर विवाद होने पर क्या होगा?
कानून संपत्ति के प्रकार और सक्षम क्षेत्राधिकार (आवासीय बनाम वाणिज्यिक) के आधार पर समाधान विधियों का प्रावधान करता है, और सुपुर्दगी/प्राप्ति का दस्तावेजीकरण करना और यदि कोई कटौती की गई हो तो उसका सबूत प्रस्तुत करना महत्वपूर्ण है।.
El Inmobiliario (क्लस्टर ले 85-25) में अनुशंसित पठन सामग्री
- डोमिनिकन गणराज्य में किराये: कानून 85-25 का युग शुरू हो चुका है
- अल्पकालिक किराया बनाम कानून 85-25: निवेश और विनियमन के बीच एक आवश्यक संवाद
- सार्वजनिक पेशकश: किराये से संबंधित नई कानूनी भाषा
- नया किराया कानून: मकान मालिक किराएदार से किराया बढ़ाए बिना घर की मरम्मत करवाएगा
- एकोप्रोवी ने किराया कानून के लागू होने का स्वागत किया है; उनका कहना है कि यह आवास की कमी को दूर करने की दिशा में एक ठोस कदम है।
- उन्होंने संपत्ति किराये के लिए बीमा शुरू किया
