अंतर्राष्ट्रीय रियल एस्टेट लेनदेन पर सलाह देने के अपने बीस से अधिक वर्षों के अनुभव में, मैंने एक ऐसा पैटर्न देखा है जो आश्चर्यजनक रूप से बार-बार दोहराया जाता है: विदेशी निवेशक पूंजी, उत्साह और पहले से चुनी हुई संपत्ति के साथ डोमिनिकन गणराज्य पहुंचते हैं। लेकिन वे उस सबसे महत्वपूर्ण प्रश्न का उत्तर लिए बिना पहुंचते हैं जो उनसे हस्ताक्षर करने से पहले किसी ने नहीं पूछा: आप किसके नाम पर खरीदेंगे? डोमिनिकन कानून में, यह निर्णय केवल एक प्रशासनिक मामला नहीं है—यह एक कानूनी निर्णय है जिसके कर, संपत्ति और विरासत संबंधी परिणाम सौदे के समापन के बाद भी दूरगामी होते हैं।.
शुरुआती बिंदु: डोमिनिकन गणराज्य में, विदेशी बिना किसी रोक-टोक के खरीदारी कर सकते हैं।
डोमिनिकन गणराज्य में अचल संपत्ति के विदेशी स्वामित्व पर कोई प्रतिबंध नहीं है। किसी भी राष्ट्रीयता के व्यक्ति और कानूनी संस्थाएं डोमिनिकन नागरिकों के समान शर्तों के तहत डोमिनिकन क्षेत्र में अचल संपत्ति का अधिग्रहण, स्वामित्व और हस्तांतरण कर सकते हैं। यह तो शुरुआत है। लेकिन प्रतिबंधों का अभाव परिणामों के अभाव का अर्थ नहीं है। और यहीं से वह निर्णय शुरू होता है जो कई लोग बिना सलाह के लेते हैं।.
विदेशी निवेशकों के पास मूल रूप से दो विकल्प होते हैं: व्यक्तिगत रूप से संपत्ति खरीदना या किसी कंपनी के माध्यम से खरीदना, चाहे वह कंपनी उनके मूल देश में निगमित हो या डोमिनिकन गणराज्य में स्थापित हो। प्रत्येक विकल्प के तीन आयामों में अलग-अलग कानूनी प्रभाव होते हैं जिन्हें कोई भी निवेशक अनदेखा नहीं कर सकता: कर, संपत्ति और विरासत।.
डोमिनिकन कानून में, वह निर्णय कोई प्रशासनिक विवरण नहीं है - यह एक ऐसा निर्णय है जो यह परिभाषित करता है कि आप अपने निवेश पर कर कैसे लगाते हैं, उसकी सुरक्षा कैसे करते हैं और उसे कैसे हस्तांतरित करते हैं।.
वित्तीय पहलू: हर वो चीज जो फायदे जैसी दिखती है, जरूरी नहीं कि फायदे की चीज हो।
संपत्ति कर, जिसे आईपीआई के नाम से जाना जाता है और जो कानून 18-88 द्वारा विनियमित है, दोनों कर प्रणालियों को अलग करने वाले प्रमुख कारकों में से एक है। व्यक्तियों को आईपीआई केवल उनकी अचल संपत्ति के उस हिस्से पर देना होता है जो छूट सीमा से अधिक हो। यह सीमा डीजीआईआई (आंतरिक राजस्व महानिदेशालय) द्वारा 2026 के लिए आरडी$10,695,494 निर्धारित की गई है—यह राशि मुद्रास्फीति के अनुसार वार्षिक रूप से समायोजित की जाती है। इस सीमा से नीचे, व्यक्तियों को आईपीआई नहीं देना होता है। दूसरी ओर, कानूनी संस्थाओं को आईपीआई नहीं देना होता है, बल्कि उन्हें परिसंपत्ति कर देना होता है, जो उनकी परिसंपत्तियों के कुल मूल्य पर लागू होता है, बिना किसी न्यूनतम छूट के।.
इसका अर्थ यह है कि मध्यम मूल्य की संपत्ति खरीदने वाले निवेशक के लिए, अपने नाम पर खरीदना कर के लिहाज से काफी फायदेमंद हो सकता है। लेकिन कई संपत्तियों या उच्च मूल्य की परिसंपत्तियों वाले निवेशक के लिए, कॉर्पोरेट संरचना कर प्रबंधन में अधिक कुशल विकल्प प्रदान कर सकती है। कर संबंधी प्रभाव प्रत्येक निवेशक की विशिष्ट स्थिति पर निर्भर करते हैं—और यह गणना अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले की जानी चाहिए, न कि बाद में।.
परिसंपत्ति आयाम: एक विदेशी कंपनी क्या कर सकती है और क्या नहीं कर सकती
निवेशकों के बीच एक आम सवाल यह है कि क्या विदेश में निगमित कोई कंपनी डोमिनिकन गणराज्य में सीधे संपत्ति खरीद सकती है। इसका उत्तर है हां—और यह प्रक्रिया कई लोगों की सोच से कहीं अधिक सरल है। यदि विदेशी कंपनी डोमिनिकन गणराज्य में कारोबार नहीं करेगी और केवल संपत्ति का स्वामित्व रखना चाहती है, तो उसे देश में निवास स्थान स्थापित करने या वाणिज्यिक रजिस्ट्री प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं है। डोमिनिकन गणराज्य की आंतरिक राजस्व सेवा (डीजीआईआई) ने यह स्थापित किया है कि हस्तांतरण कर भुगतान की प्रक्रिया करते समय, मूल्यांकन इकाई बिना किसी अतिरिक्त दस्तावेज़ की आवश्यकता के, कंपनी को एक विदेशी होल्डिंग कंपनी के रूप में आंतरिक रूप से करदाता पहचान संख्या (आरएनसी) आवंटित करती है।.
यह संरचना—विदेशी होल्डिंग कंपनी—निवेशक को उनकी व्यक्तिगत संपत्तियों और अधिग्रहीत संपत्ति के बीच अलगाव प्रदान करती है, जो नागरिक दायित्व के संदर्भ में महत्वपूर्ण हो सकता है। हालांकि, इस अलगाव की कुछ सीमाएं हैं जो डोमिनिकन कानून द्वारा स्पष्ट रूप से निर्धारित हैं और जिन्हें कोई भी अनुबंध दरकिनार नहीं कर सकता।.
डोमिनिकन कानून में, वह निर्णय कोई प्रशासनिक विवरण नहीं है - यह आपकी संपत्ति की रक्षा करने और अनजाने में उसे जोखिम में डालने के बीच का अंतर है।.
उत्तराधिकार का आयाम: वह जो किसी को भी अपेक्षित नहीं होता
मेरे पेशेवर अनुभव में, यह सबसे अधिक अनदेखा किया जाने वाला और संभावित रूप से सबसे महंगा परिणाम है। जब कोई विदेशी डोमिनिकन गणराज्य में अपने नाम पर अचल संपत्ति खरीदता है और उसकी मृत्यु हो जाती है, तो वह संपत्ति पूरी तरह से डोमिनिकन कानून के अधीन हो जाती है, चाहे उसके मूल देश में उसकी वसीयत में कुछ भी लिखा हो। यह नागरिक संहिता के अनुच्छेद 3 में लेक्स रेई सिटे: अचल संपत्ति उस स्थान के कानून द्वारा शासित होती है जहां वह स्थित है।
व्यवहार में इसका क्या अर्थ है? डोमिनिकन नागरिक संहिता मृतक के बच्चों और पूर्वजों के लिए एक आरक्षित उत्तराधिकार भाग निर्धारित करती है। कोई भी विदेशी वसीयतनामा प्रावधान जो इस आरक्षित भाग का उल्लंघन करता है, डोमिनिकन गणराज्य में स्थित संपत्तियों के संबंध में अप्रभावी होगा। हालांकि, निगम के माध्यम से संरचित निवेश उसके स्वामी की मृत्यु के साथ समाप्त नहीं होता है - शेयर निगम के नियमों और निवेशक द्वारा अपने जीवनकाल में स्थापित निवेश योजना के अनुसार हस्तांतरित किए जाते हैं।.
हस्ताक्षर करने से पहले आपको खुद से ये सवाल पूछने चाहिए
खरीदने के तरीके के सवाल का कोई एक जवाब नहीं है। हर निवेशक की प्रोफाइल के लिए सही जवाब अलग-अलग होता है, जो उनके उद्देश्यों, उनके देश में कर की स्थिति, उनके द्वारा खरीदी जाने वाली संपत्तियों की संख्या और मूल्य, क्या वे जल्दी बेचने के लिए खरीद रहे हैं, और उनकी दीर्घकालिक संपत्ति योजना पर निर्भर करता है। हालांकि, इस फैसले का सही समय सार्वभौमिक है: अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले, बाद में नहीं।.
क्या डोमिनिकन गणराज्य में आपकी एक से अधिक संपत्ति है, या आप और संपत्ति खरीदने की योजना बना रहे हैं? क्या आपने यह जांचा है कि आपकी विदेशी वसीयत वास्तव में इस देश में आपकी संपत्ति की रक्षा करती है या नहीं? क्या आप जानते हैं कि जिस संरचना का उपयोग करके आपने आज अपनी संपत्ति खरीदी है, वह आपके भावी उत्तराधिकारियों की सुरक्षा का सबसे अच्छा तरीका है?
डोमिनिकन कानून में, वह निर्णय कोई प्रशासनिक विवरण नहीं है - हस्ताक्षर करने से पहले आपने जो विशेष कानूनी सलाह ली थी, वही यह निर्धारित करेगी कि आपका निवेश वास्तव में सुरक्षित है या नहीं।.
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