मेलचोर अल्कांटारा डैमिरॉन द्वारा
El Inmobiliario के लिए विशेष
हाल के दिनों में, वेस्टसाइड रेजिडेंसेस पुंटा काना परियोजना और इंजीनियर जोन गोंजालेज की स्थिति सामने आई है, जिसके बाद उक्त परियोजना के खरीदारों द्वारा मुकदमे दायर किए गए हैं।.
इस मामले ने चिंता पैदा कर दी है और, जैसा कि अक्सर अत्यधिक आर्थिक संवेदनशीलता वाले मामलों में होता है, इससे कई तरह की व्याख्याएं भी सामने आई हैं जिनका गहन विश्लेषण किया जाना चाहिए। बहस का मुख्य बिंदु यह निर्धारित करना है कि क्या अचल संपत्ति इकाइयों की डिलीवरी की समय सीमा को पूरा न करना स्वतः ही धोखाधड़ी माना जाता है।.
तकनीकी और कानूनी दृष्टिकोण से, इसका उत्तर काफी सरल है, हालांकि संक्षेप में कहें तो, स्थिति में एक उल्लेखनीय मोड़ आ गया है। धोखाधड़ी, सामान्यतः, किसी व्यक्ति को झूठे बहाने से भुगतान करने या संपत्ति हस्तांतरित करने के लिए प्रेरित करने के उद्देश्य से की गई पूर्व नियोजित छल-कपट है। दूसरे शब्दों में, इसमें इरादा होना आवश्यक है: धोखाधड़ी करने की जानबूझकर इच्छाशक्ति।.
रियल एस्टेट सेक्टर में, ऐसा आमतौर पर तब होता है जब कोई कथित डेवलपर काल्पनिक परियोजनाओं की पेशकश करता है, जिनके लिए उसके पास तकनीकी क्षमता या उन्हें पूरा करने का वास्तविक इरादा नहीं होता, और जिसका एकमात्र उद्देश्य तीसरे पक्ष से निवेश आकर्षित करना होता है। हालांकि, वर्तमान मामला इससे काफी अलग है।.
वेस्टसाइड रेसिडेंसेस पुंटा काना परियोजना कोई काल्पनिक कहानी नहीं है। इसके विपरीत, उपलब्ध जानकारी के अनुसार, लगभग 120 आवासीय इकाइयाँ सौंपी जा चुकी हैं, जो एक सुदृढ़ परिचालन संरचना, महत्वपूर्ण निवेश और निरंतर विकास को दर्शाती हैं। कई इकाइयों की डिलीवरी स्वयं खरीदारों द्वारा प्रमाणित की गई है। यह तथ्य महत्वपूर्ण है, क्योंकि यह धोखाधड़ी की आशंका को खारिज करता है।.
दरअसल, चर्चा का विषय उन कुछ खरीदारों को यूनिटों की डिलीवरी में हुई भारी देरी है, जिन्होंने महामारी के दौरान भुगतान शुरू किया था। इस देरी से निस्संदेह ग्राहकों को वित्तीय नुकसान हुआ है और वे कानूनी तौर पर दावा कर सकते हैं। हालांकि, कानूनी तौर पर देखा जाए तो यह आपराधिक मामला नहीं, बल्कि अनुबंध उल्लंघन या ज़्यादा से ज़्यादा प्रशासनिक या दीवानी अपराध की श्रेणी में आता है।.
हालांकि, इस विशेष मामले से परे, वास्तव में चिंताजनक बात यह है कि यदि नागरिक क्षेत्राधिकार के अंतर्गत आने वाली स्थितियों को अपराधीकरण करने का चलन जोर पकड़ लेता है, तो इससे क्या मिसाल कायम हो सकती है। वाणिज्यिक कानून के किसी भी क्षेत्र में अनुपालन न करने को आपराधिक अपराध के रूप में वर्गीकृत नहीं किया जा सकता है।.
महामारी के बाद के दौर में, कई कारकों ने परियोजना निष्पादन समय-सारणी को सीधे तौर पर प्रभावित किया है। इनमें से कुछ सबसे महत्वपूर्ण कारक निम्नलिखित हैं:
वैश्विक मुद्रास्फीति के दबाव के कारण सामग्री की लागत में लगातार वृद्धि हुई, जिसने मूल रूप से अनुमानित बजट को सीधे प्रभावित किया।.
रसद संबंधी कारणों से समुद्री माल ढुलाई में भीड़भाड़ और लागत में वृद्धि।.
-विभिन्न अधिकारक्षेत्रों में संस्थागत भीड़भाड़ और नियामक समायोजन के परिणामस्वरूप अनुमति प्रक्रियाओं में देरी होती है।.
-कुशल श्रमिकों की कमी, विशेष रूप से पुंटा काना जैसे पर्यटन स्थलों में, जहां निर्माण की मांग उपलब्ध श्रम आपूर्ति से अधिक हो गई है, और को खत्म करने है जिसने निर्माण की गति को काफी हद तक प्रभावित किया है, खासकर उस क्षेत्र में।
ये कारक किसी एक डेवलपर तक सीमित या पृथक नहीं हैं। विभिन्न उद्योग हितधारकों और मीडिया आउटलेट्स द्वारा इनका व्यापक रूप से दस्तावेजीकरण किया गया है, जिससे समय पर देश भर में कई रियल एस्टेट परियोजनाओं के
के बारे में चेतावनी देना महत्वपूर्ण है प्रणालीगत जोखिम कानून के प्रति अतिप्रतिक्रिया के यदि शिकायतों (निर्माण जैसी दीर्घकालिक गतिविधि में सामान्य और पूर्वानुमानित) को इरादे के कठोर मूल्यांकन के बिना आपराधिक आचरण के साक्ष्य के रूप में व्याख्यायित किया जाने लगे, तो गंभीर परिणामों के साथ एक श्रृंखला उत्पन्न हो सकती है:
- निवेश के लिए हतोत्साहन: पूंजी, विशेषकर संस्थागत पूंजी, कानूनी अनिश्चितता से बचना चाहती है। व्यापार संबंधी आकस्मिकताओं के लिए आपराधिक कार्यवाही का सामना करने की संभावना से जोखिम की धारणा बढ़ती है और निवेश की इच्छा कम हो जाती है।
- प्री-सेल्स में गतिरोध: डोमिनिकन गणराज्य में रियल एस्टेट विकास मॉडल वित्तपोषण तंत्र के रूप में विदेशियों और विदेश में रहने वाले डोमिनिकन नागरिकों को प्री-सेल्स पर काफी हद तक निर्भर करता है। यदि डेवलपर्स को अत्यधिक आपराधिक जोखिमों का सामना करना पड़ता है, तो वे इस योजना को सीमित करने की प्रवृत्ति रखेंगे, जिससे नए प्रोजेक्ट्स की व्यवहार्यता प्रभावित होगी।
- वित्तपोषण लागत में वृद्धि: वित्तीय संस्थान जोखिम के आधार पर अपनी दरों में समायोजन करते हैं। आपराधिक अभियोजन का माहौल ऋण की लागत को बढ़ाता है, जिसका बोझ अंततः उपभोक्ता पर पड़ता है।
- बाजार में संकुचन: कम निवेश, कम परियोजनाओं और उच्च वित्तीय लागतों के संयोजन से इस क्षेत्र में मंदी आती है, जिसका रोजगार, आर्थिक विकास और शहरी विकास पर सीधा प्रभाव पड़ता है।
- लोक अभियोजक कार्यालय की भूमिका का विकृतिकरण: यद्यपि यह निर्विवाद है कि लोक अभियोजक कार्यालय खरीदारों की रक्षा के वैध इरादे से कार्य करता है, लेकिन संविदात्मक विवादों की ओर आपराधिक क्षेत्र का अनुचित विस्तार इसके कार्य को विकृत कर सकता है और प्रणाली को ऐसे मामलों से भर सकता है जिन्हें नागरिक न्यायालयों में हल किया जाना चाहिए।
व्यवहारिक रूप से, इस क्षेत्र में "चुड़ैल का शिकार" - जिसे अनुबंध के किसी भी उल्लंघन के लिए डेवलपर्स के अंधाधुंध उत्पीड़न के रूप में समझा जाता है - न केवल उन मामलों में अनुचित होगा जहां कोई दुर्भावना नहीं है, बल्कि रियल एस्टेट की बिक्री में गिरावट भी ला सकता है।.
उपरोक्त में से किसी का भी यह तात्पर्य नहीं है कि देरी को कम किया जाना चाहिए या किसी भी तरह से खरीदारों को असुरक्षित छोड़ दिया जाना चाहिए और उन्हें अनुपालन, मुआवजे या यहां तक कि अपने अनुबंधों को समाप्त करने की मांग करने के लिए प्रभावी तंत्र से वंचित कर दिया जाना चाहिए। अपने ग्राहकों के प्रति डेवलपर की जिम्मेदारी निर्विवाद है। खरीदारों के अधिकारों की प्रभावी सुरक्षा बाजार में विश्वास के लिए आवश्यक है। लेकिन ऐसी सुरक्षा उचित कानूनी तंत्र के माध्यम से सुनिश्चित की जानी चाहिए, जिसमें धोखाधड़ी और व्यावसायिक जोखिम के बीच स्पष्ट अंतर किया जाए। इसलिए, देरी को धोखाधड़ी के बराबर मानने की अति सरलीकरण से बचना महत्वपूर्ण है, क्योंकि इससे विश्लेषण विकृत हो जाता है और इसके अनुचित परिणाम हो सकते हैं।.
रियल एस्टेट विकास अपने आप में एक जोखिम भरा काम है जो कई बाहरी कारकों पर निर्भर करता है। खरीदार इस बात से भलीभांति परिचित हैं। इसीलिए वे निर्माण शुरू होने से पहले ही संपत्ति खरीदना पसंद करते हैं, क्योंकि इससे उन्हें बिक्री से पहले की खरीदारी में बचत होती है। जब ये कारक असंतुलित हो जाते हैं, तो इसका असर विकासकर्ताओं (जिनका मुनाफा और समय पर डिलीवरी में कमी आती है) और खरीदारों (जिन्हें लंबे इंतजार के कारण नुकसान उठाना पड़ता है) दोनों पर पड़ता है। इन जोखिमों का प्रबंधन पारदर्शिता, जिम्मेदारी और कानून का पालन करते हुए करना ही सफलता की कुंजी है। विशिष्ट जिम्मेदारियां तय करना अधिकारियों और अदालतों का काम होगा, लेकिन एक ऑब्जर्वेटरी के रूप में, हम यह सुनिश्चित करने का प्रयास करेंगे कि यह बहस ठोस कानूनी और तकनीकी मानदंडों पर आधारित हो जो इस क्षेत्र की स्थिरता की गारंटी दें।.
खरीदार की सुरक्षा और डेवलपर की कानूनी सुरक्षा सुनिश्चित करने के बीच संतुलन न केवल वांछनीय है, बल्कि डोमिनिकन रियल एस्टेट बाजार की स्थिरता के लिए यह आवश्यक भी है।.
यहां व्यक्त की गई सामग्री और विचार पूरी तरह से लेखक के हैं। Inmobiliario.do इन कथनों के लिए कोई जिम्मेदारी नहीं लेता है और इन्हें अपने संपादकीय दृष्टिकोण के लिए बाध्यकारी नहीं मानता है।.
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