जोआन फेलिज वालोयस द्वारा
El Inmobiliario के लिए विशेष
डोमिनिकन गणराज्य में निर्माण क्षेत्र ने हाल के दशकों में आवास की मांग, पर्यटन विकास और अचल संपत्ति में विदेशी निवेश में वृद्धि के कारण निरंतर विकास देखा है। हालांकि, इस विकास के साथ-साथ आर्थिक और वित्तीय चुनौतियां भी आई हैं, विशेष रूप से निर्माण सामग्री की कीमतों में अस्थिरता से संबंधित।.
इन जोखिमों को कम करने के लिए निर्माण कंपनियों द्वारा अपनाए गए उपायों में से एक है रियल एस्टेट खरीद समझौतों में इंडेक्सेशन क्लॉज़। हालांकि इस प्रथा का उद्देश्य परियोजनाओं की व्यवहार्यता सुनिश्चित करना है, लेकिन इसका गलत या अस्पष्ट प्रयोग खरीदारों के बीच अविश्वास पैदा कर सकता है, डेवलपर्स की विश्वसनीयता को प्रभावित कर सकता है और अंततः रियल एस्टेट बाजार पर असर डाल सकता है।.
एक ऐसा क्षेत्र जो निरंतर विकास और मुद्रास्फीति के दबाव से जूझ रहा है।
डोमिनिकन गणराज्य ने हाल के वर्षों में मजबूत आर्थिक विकास को बरकरार रखा है, केंद्रीय बैंक के अनुसार, 2023 में जीडीपी में 4.9% की वृद्धि हुई। विशेष रूप से निर्माण क्षेत्र एक प्रमुख स्तंभ रहा है, जो जीडीपी का लगभग 10% हिस्सा है और हजारों प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष रोजगार सृजित करता है।.
हालांकि, इस विकास के साथ-साथ चुनौतियां भी आई हैं। वैश्विक मुद्रास्फीति, बढ़ती शिपिंग लागत और आपूर्ति श्रृंखला में व्यवधान के कारण निर्माण सामग्री की कीमतों में काफी वृद्धि हुई है। राष्ट्रीय सांख्यिकी कार्यालय (एनएसओ) के अनुसार, प्रत्यक्ष आवास निर्माण लागत सूचकांक (डीएचसीआई) में 2020 से 2023 के बीच कुल 28.7% की वृद्धि दर्ज की गई है।.
सबसे अधिक प्रभावित सामग्रियों में निम्नलिखित शामिल हैं:
सीमेंट: पिछले तीन वर्षों में 35% की वृद्धि।.
इस्पात: 2021 और 2023 के बीच 50% से अधिक की वृद्धि।.
लकड़ी और लकड़ी के उत्पाद: कमी और सट्टेबाजी के कारण कीमतों में 40% से अधिक की वृद्धि हुई है।.
एल्युमीनियम और कांच: वैश्विक ऊर्जा संकट से प्रभावित होकर इनकी कीमतों में 30% से अधिक की वृद्धि हुई है।.
इस स्थिति का सामना करते हुए, निर्माण कंपनियों ने अप्रत्याशित वृद्धि से खुद को बचाने की रणनीति के रूप में इंडेक्सेशन क्लॉज का सहारा लिया है।.
इंडेक्सेशन क्लॉज़ क्या है और यह डोमिनिकन रिपब्लिक में कैसे काम करता है?
इंडेक्सेशन क्लॉज़ एक संविदात्मक प्रावधान है जो निर्माण सामग्री की लागत में वृद्धि के आधार पर संपत्ति के अंतिम मूल्य को समायोजित करने की अनुमति देता है। सैद्धांतिक रूप से, इसका उद्देश्य निर्माण कंपनी को प्रमुख इनपुट की अप्रत्याशित वृद्धि के कारण होने वाले नुकसान से बचाना है।.
डोमिनिकन गणराज्य में, इस प्रकार के प्रावधान प्री-सेल रियल एस्टेट परियोजनाओं में आम हो गए हैं, खासकर आवासीय टावर परियोजनाओं, पर्यटन परियोजनाओं और बढ़ते शहरी क्षेत्रों में। हालांकि, इनका कार्यान्वयन हमेशा पूरी तरह से पारदर्शी नहीं होता है, जिससे खरीदारों और उद्योग से जुड़े हितधारकों के बीच विवाद उत्पन्न हो गया है।.
गलत तरीके से प्रयोग करने के जोखिम
हालांकि इंडेक्सेशन एक वैध समायोजन तंत्र हो सकता है, लेकिन इसका दुरुपयोग बाजार के भरोसे को कमजोर कर सकता है। इसके कुछ मुख्य जोखिम इस प्रकार हैं:
1. अनुबंधों में स्पष्टता की कमी: अक्सर, खंडों को सटीक रूप से विस्तार से नहीं बताया जाता है, जिससे व्यक्तिपरक व्याख्याओं और खरीदार के लिए आश्चर्य की गुंजाइश बनी रहती है।.
2. विश्वसनीय सूचकांकों का अभाव: कुछ मामलों में, सूचकांक निर्माण लागत सूचकांक (आईसीडीवी) या उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (सीपीआई) जैसे आधिकारिक संकेतकों के बजाय निर्माण कंपनी के आंतरिक मानदंडों पर आधारित होता है।.
3. असमान वृद्धि: निर्धारित सीमाओं के अभाव में, अनुक्रमण के परिणामस्वरूप अत्यधिक वृद्धि हो सकती है जिससे आवास अपेक्षा से कहीं अधिक महंगा हो जाता है।.
4. विश्वसनीयता में कमी: यदि खरीदारों को लगता है कि इस खंड का उपयोग मनमाने ढंग से कीमतों में वृद्धि को उचित ठहराने के लिए किया जाता है, तो डेवलपर की प्रतिष्ठा प्रभावित हो सकती है और भविष्य की परियोजनाओं में रुचि कम हो सकती है।.
निष्पक्ष और पारदर्शी प्रवर्तन के लिए अच्छी प्रथाएं
इंडेक्सेशन क्लॉज़ को एक वैध तंत्र के रूप में देखा जाए, न कि एक दुरुपयोगपूर्ण प्रथा के रूप में, इसके लिए निर्माण कंपनियों को पारदर्शिता और निष्पक्षता पर आधारित दृष्टिकोण अपनाना होगा। कुछ प्रमुख सिफारिशें इस प्रकार हैं:
पहले संपर्क से ही स्पष्ट जानकारी: इंडेक्सिंग कोई अप्रत्याशित घटना नहीं होनी चाहिए। खरीदार को पहली मुलाकात से ही इसकी जानकारी दी जानी चाहिए और इसके काम करने के तरीके को विस्तार से समझाया जाना चाहिए।.
विश्वसनीय संकेतकों के साथ संबंध: यह अनुशंसा की जाती है कि समायोजन केंद्रीय बैंक, राष्ट्रीय सांख्यिकी कार्यालय या निर्माण क्षेत्र के संघों से प्राप्त आंकड़ों पर आधारित हों।.
