तेजी से हो रही वृद्धि के बीच, रियल एस्टेट क्षेत्र में अनियमितताओं को कौन रोक रहा है?

एईआई में 2020 में 55 कंपनियां थीं, जो आज बढ़कर 230 संबद्ध कंपनियां हो गई हैं, जिससे 3,500 से 3,800 रियल एस्टेट एजेंट प्रभावित हो रहे हैं।

सैंटो डोमिंगो - डोमिनिकन गणराज्य के रियल एस्टेट क्षेत्र में कथित अनियमितताओं के मामले हाल के दिनों में राष्ट्रीय एजेंडा पर हावी रहे हैं, कथित घोटालों में शामिल रकम लगातार बढ़ती जा रही है, जबकि डोमिनिकन गणराज्य में रियल एस्टेट बाजार के विकास के संबंध में सरकारी नीतियां हमेशा निष्क्रिय बनी हुई हैं।

निर्माण क्षेत्र देश के सबसे गतिशील बाजारों में से एक है और सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) में एक प्रमुख योगदानकर्ता है, जिसने पिछले तीन वर्षों में पूरे देश में रियल एस्टेट परियोजनाओं के उत्पादन में महत्वपूर्ण वृद्धि दर्ज की है।.

उपरोक्त के अतिरिक्त, पर्यटन में भी वृद्धि हुई है, जो पिछले वर्ष देश में 11 मिलियन से अधिक आगंतुकों तक पहुंच गया, जिसने होटल परिसरों, अल्पकालिक किराये के लिए इमारतों, विलाओं और विभिन्न प्रकार की इमारतों और सुविधाओं के निर्माण को भी बढ़ावा दिया है; साथ ही डोमिनिकन गणराज्य द्वारा प्रस्तुत आर्थिक और राजनीतिक स्थिरता से प्रेरित होकर बड़ी मात्रा में विदेशी पूंजी का आगमन भी हुआ है।.

इस परिदृश्य को देखते हुए, रियल एस्टेट क्षेत्र में असाधारण वृद्धि हुई है, जैसा कि रियल एस्टेट एजेंट और कंपनियों के संघ (एईआई) के आंकड़ों से स्पष्ट है। 2020 में, संगठन में केवल 55 सदस्य कंपनियां थीं, जिनकी संख्या अब बढ़कर 230 हो गई है, जिनमें 3,500 से 3,800 ब्रोकर शामिल हैं।.

स्वतंत्र रियल एस्टेट एजेंटों के मामले में, पांच साल पहले एसोसिएशन के केवल 245 सदस्य थे, जो अब बढ़कर 1,385 हो गए हैं।.

अंदर जाने में कोई समस्या नहीं है

नियामक तंत्रों की कमी के कारण रियल एस्टेट क्षेत्र में प्रवेश करना सबसे आसान है। इसके नेताओं और प्रबंधकों की मुख्य चिंताओं में से एक प्रशिक्षण की कमी और अयोग्य "रियल एस्टेट एजेंटों" की बहुतायत है, जो केवल पदोन्नति की लालसा से प्रेरित होकर बाजार में प्रवेश करते हैं, जिनमें से कुछ संपत्ति की बिक्री में मिलने वाले उच्च कमीशन से आकर्षित होते हैं।.

यह स्थिति इस क्षेत्र को व्यवसाय मालिकों, एजेंटों और निवेशकों के लिए अत्यधिक असुरक्षित स्थिति में डाल देती है, क्योंकि यह एक ऐसा क्षेत्र है जहां कई "फंसे हुए" व्यक्ति हैं जो व्यापार में संलग्न होने के लिए तात्कालिक कंपनियां बनाते हैं और रातोंरात उचित तैयारी के बिना निर्माण परियोजनाओं को विकसित करने और संपत्तियों को बेचने में जुट जाते हैं, यह जानते हुए कि मनुष्यों के लिए, घर खरीदना सबसे प्रतिष्ठित और पवित्र सपना होता है।.

सरकार की भूमिका

अक्टूबर 2023 में नूरिया इन्वेस्टिगेशन द्वारा आवास परियोजनाओं में नियमों के उल्लंघन और अनियमितताओं के संबंध में उजागर किए गए इंडिसार्क मामले के सामने आने के बाद , गणतंत्र की उपराष्ट्रपति, राकेल पेना ने रियल एस्टेट धोखाधड़ी के मामलों से निपटने के लिए एक तकनीकी समिति के गठन की घोषणा की।

उन्होंने कहा कि राष्ट्रपति लुइस अबिनाडर के निर्देशों पर डोमिनिकन सरकार इन आपराधिक कृत्यों को होने नहीं देगी। उपराष्ट्रपति ने जोर देकर कहा, "हम इस तरह के कुकर्मों को बर्दाश्त नहीं करेंगे," हालांकि उनके ये बयान जल्द ही भुला दिए गए।.

कानूनों को शीघ्रता से लागू करें और सजा बढ़ाएं

20 से अधिक वर्षों से, एईआई और उसके प्रतिनिधियों ने देश में अचल संपत्ति गतिविधि को विनियमित करने वाले कानून की मंजूरी हासिल करने के लिए विभिन्न प्रयास किए हैं, लेकिन वे सभी असफल रहे हैं।.

वर्तमान में, रियल एस्टेट ब्रोकरेज को विनियमित करने वाला एक विधेयक विचाराधीन है। पिछले वर्ष इसका अध्ययन करने वाले विशेष आयोग के अनुसार, प्रस्तुत अनुकूल रिपोर्ट के आधार पर विधेयक विचार के लिए तैयार है; उम्मीद है कि 27 फरवरी से शुरू होने वाले विधानमंडल सत्र में इस पर विचार किया जाएगा।.

“समिति ने दिसंबर के पहले सप्ताह में संबंधित विधेयक पर अपनी सकारात्मक रिपोर्ट जारी की। अब समन्वय समिति का काम है कि वह इसे कार्यसूची में शामिल करे,” समिति के अध्यक्ष रहे प्रतिनिधि ब्रौलियो एस्पिनल ने पिछले दिसंबर में घोषणा की थी।.

इन एजेंटों को विनियमित करने वाले कानून के अभाव के साथ-साथ धोखाधड़ी के लिए दंड संबंधी मौजूदा कानून की कमजोरी भी एक समस्या है। डोमिनिकन गणराज्य की वर्तमान दंड संहिता के अनुच्छेद 405 में धोखाधड़ी के लिए छह महीने से दो साल तक के कारावास और बीस से दो सौ पेसो तक के जुर्माने का प्रावधान है।.

नए कानूनों से उम्मीदें बढ़ जाती हैं

देश में अचल संपत्ति मध्यस्थता को विनियमित करने वाले कानून का अनुच्छेद 55, जिसका वर्तमान में प्रतिनिधि सभा की न्याय समिति द्वारा अध्ययन किया जा रहा है, कहता है कि "गंभीर परिस्थितियों" वाले अचल संपत्ति अपराधों को 10 साल तक की कैद और 100 न्यूनतम मजदूरी तक के जुर्माने से दंडित किया जाएगा, जिसमें सार्वजनिक क्षेत्र में भुगतान की जाने वाली मजदूरी को संदर्भ के रूप में लिया जाएगा।.

इसी प्रकार, आपराधिक संगठनों के अभियोजन और न्यायिकरण संबंधी विधेयक, जिसे कार्यपालिका ने पिछले दिसंबर में राष्ट्रीय कांग्रेस में प्रस्तुत किया था, के खंड VI "सामूहिक धोखाधड़ी के अपराधों" में यह स्थापित किया गया है कि जो लोग फर्जी नामों और गुणों का उपयोग करके या धोखाधड़ीपूर्ण प्रथाओं को अपनाकर, कार्रवाई या चूक द्वारा, लाभ कमाने के इरादे से, कई लोगों से धन आकर्षित करने के लिए छल या कपटपूर्ण हथकंडे अपनाते हैं, उन्हें आर्थिक लाभ प्रदान करने का वादा करते हैं, वे सामूहिक धोखाधड़ी के अपराध के दोषी हैं।.

इस कानून का उद्देश्य संगठित अपराध के कृत्यों का पता लगाने, उन पर मुकदमा चलाने, न्यायिक कार्रवाई करने और दंडित करने के लिए प्रभावी नियम स्थापित करना है, और इसमें कहा गया है कि सामूहिक धोखाधड़ी के दोषी लोगों को 3 से 10 साल तक की कैद और एक लाख से लेकर 3 हजार न्यूनतम मजदूरी तक का जुर्माना लगाया जाएगा।.

गिल्ड सक्रिय अवस्था में

पिछले साल अप्रैल में, डोमिनिकन एसोसिएशन ऑफ हाउसिंग बिल्डर्स एंड डेवलपर्स (ACOPROVI) ने देश के निर्माण और रियल एस्टेट क्षेत्र की पांच मुख्य संस्थाओं के साथ एक समझौते पर हस्ताक्षर किए, जिसका उद्देश्य उद्योग को मजबूत करना और खरीदारों और निवेशकों को अधिक सुरक्षा प्रदान करना था।.

इसका उद्देश्य निर्माण और रियल एस्टेट क्षेत्र में सर्वोत्तम प्रथाओं को बढ़ावा देना था, जैसे कि रियल एस्टेट घोटालों को रोकने के लिए सूचना जारी करना, मापदंड निर्धारित करना, कानूनी आदेश देना और शैक्षिक कार्रवाई करना।.

इसमें शामिल संगठनों ने कहा कि आगे चलकर वे इस मामले पर संयुक्त रूप से जानकारी और मार्गदर्शन प्रदान करेंगे, ताकि डोमिनिकन लोगों के पास अपने रियल एस्टेट समाधान प्रदाताओं का मूल्यांकन और चयन करने के लिए जानकारी का एक विश्वसनीय स्रोत हो। 

निम्नलिखित संस्थाओं ने भी हस्ताक्षर किए: सिबाओ के आवास प्रमोटरों और बिल्डरों का संघ (APROCOVICI), रियल एस्टेट एजेंटों और कंपनियों का संघ (AEI), ला अल्टाग्रासिया के बिल्डरों और डेवलपर्स का संघ (ADECLA), डोमिनिकन शॉर्ट रेंट एसोसिएशन (ADORECO), और डोमिनिकन चैंबर ऑफ कंस्ट्रक्शन (CADOCON)।. 

मामलों में लगातार वृद्धि हो रही है

पिछले साल जनवरी में, लोक अभियोजक कार्यालय ने "ऑपरेशन नेस्ट" शुरू किया, जिसकी जांच से पता चला कि INDISARQ, CRD Equipos Pesados, Grupo Wirmar और Auto Xpers AFM नामक कंपनियों को एक नेटवर्क द्वारा 300 से अधिक पीड़ितों को नुकसान पहुंचाने वाली एक धोखाधड़ी योजना को अंजाम देने के लिए बनाया गया था।.

अटॉर्नी जनरल कार्यालय की एक प्रेस विज्ञप्ति के अनुसार, इस नेटवर्क द्वारा प्रस्तावित रियल एस्टेट परियोजनाएं सैंटो डोमिंगो ईस्ट में स्थित थीं। इस मामले में, राष्ट्रीय जिला के स्थायी ध्यान कार्यालय के न्यायाधीश रिगोबर्टो सेना ने कथित नेटवर्क के मुख्य संदिग्ध इमैनुअल रिवेरा लेडेस्मा को 18 महीने की पूर्व-परीक्षण हिरासत में रखने का आदेश दिया। वह वर्तमान में नाजायो-होम्ब्रेस सुधार एवं पुनर्वास केंद्र (सीसीआर) में अपनी सजा काट रहा है। अभियोजन पक्ष की फाइल के अनुसार, संदिग्धों ने कथित तौर पर 300 से अधिक लोगों से 700 मिलियन रैंड डॉलर से अधिक की राशि की धोखाधड़ी की।.

18 मिलियन अमेरिकी डॉलर की संपत्तियां।काफी बाजार मूल्य से

7 फरवरी को लोक अभियोजक कार्यालय ने "चीता" अभियान शुरू किया, जिससे एक नए रियल एस्टेट धोखाधड़ी घोटाले का खुलासा हुआ। दंडात्मक कार्रवाई की मांग करने वाली फाइल में नोवास्को रियल एस्टेट एसआरएल नामक फर्म के माध्यम से कथित धोखाधड़ी से जुड़े 120 से अधिक लोगों के प्रभावित होने की आशंका जताई गई है, जिसकी राशि 18 मिलियन अमेरिकी डॉलर से अधिक है।.

इन घटनाओं के सिलसिले में चार लोगों को गिरफ्तार किया गया है: लोनी लिस्मेरी ऑर्टिज़ नोवा, मारिसोल नोवा नोलास्को, रोसियो डेल अल्बा रोड्रिगेज़ डी मोया और यवेस एलेक्जेंड्रे गिरौक्स। लोक अभियोजक कार्यालय ने उनके लिए 18 महीने की अग्रिम हिरासत की मांग की है। अग्रिम हिरासत की अवधि तय करने के लिए सुनवाई कल, मंगलवार 18 तारीख को ला रोमाना में होगी।.