द लैटिन इन्वेस्टर के अनुसार, इस वर्ष आवासीय संपत्तियों में 85% से अधिक की अधिभोग दर बनी हुई है।
उच्च लाभप्रदता, कम रिक्ति दर और अपार्टमेंटों के प्रभुत्व वाली नई आपूर्ति एक ऐसे रियल एस्टेट बाजार को आकार दे रही है जो न केवल बढ़ रहा है बल्कि किराये को अपने केंद्रीय फोकस के रूप में बनाए रखने के लिए खुद को पुनर्गठित भी कर रहा है।
सैंटो डोमिंगो। - ग्लोबल प्रॉपर्टी गाइड के अनुसार, 8% से अधिक का उच्च किराये का लाभ शहरी क्षेत्रों में प्रति वर्ष केवल एक से दो महीने के रिक्ति स्तर के साथ मेल खाता है, जैसा कि द लैटिन इन्वेस्टर के अनुसार, एक ऐसे बाजार में जहां नई आपूर्ति में अपार्टमेंट का बढ़ता प्रभुत्व है और आवास की मांग में कोई कमी नहीं आ रही है।
किराए में वृद्धि, बिक्री मूल्यों में वृद्धि और निरंतर अधिभोग का संयोजन एक अस्थायी घटना होने के बजाय, डोमिनिकन रियल एस्टेट बाजार को दर्शाता है जो किराये के इर्द-गिर्द खुद को व्यवस्थित कर रहा है।.
ग्लोबल प्रॉपर्टी गाइड के हालिया आंकड़ों के अनुसार, देश में औसत सकल किराये की उपज 7% से 9% है, जिसमें सैंटो डोमिंगो लगभग 9% के स्तर के साथ अग्रणी है। यूरोप में मुख्यालय वाली यह अंतरराष्ट्रीय रियल एस्टेट बाजार विश्लेषण फर्म दर्जनों देशों में कीमतों, किराये की उपज, करों और निवेश की स्थितियों पर डेटा एकत्र और तुलना करती है।
इस बीच, डोमिनिकन गणराज्य के केंद्रीय बैंक (बीसीआरडी) के आवास किराया सूचकांक के अनुसार, जिसे सीपीआई में शामिल किया गया है, किराये की कीमतों में साल-दर-साल वृद्धि का रुझान बना हुआ है, जिसमें लगभग 3% की वृद्धि हुई है।
सामान्य परिस्थितियों में, कीमतों में लगातार वृद्धि और उच्च प्रतिफल से नई आपूर्ति आकर्षित होती है और बेरोजगारी बढ़ती है। हालांकि, डोमिनिकन गणराज्य में इसके विपरीत हो रहा है: अधिभोग दर उच्च बनी हुई है।
लैटिन अमेरिका में निवेश के अवसरों का विश्लेषण करने वाला और रियल एस्टेट क्षेत्र में डेटा और रुझानों को संकलित करने वाला एक निजी प्लेटफॉर्म, द लैटिन इन्वेस्टर के अनुसार, शहरी क्षेत्रों में आवासीय संपत्तियां औसतन प्रति वर्ष एक से डेढ़ महीने तक खाली रहती हैं, जिसका अर्थ है कि अधिभोग स्तर 85% से ऊपर है।
यह स्थिरता काफी हद तक बाजार की संरचना के कारण ही है।.
अपार्टमेंटों का एक देश
आवासीय क्षेत्र में ऊर्ध्वाधर निर्माण की ओर उल्लेखनीय बदलाव आया है। उपर्युक्त प्लेटफॉर्म के अनुमानों के अनुसार, आवासीय आपूर्ति में अपार्टमेंट का अनुपात लगभग 70% है, जबकि एकल-परिवार घरों का हिस्सा काफी कम है। इसके अलावा, उपलब्ध आपूर्ति का 30% से 40% हिस्सा हाल ही में निर्मित संपत्तियों से बना है , जो इस प्रकार के विकास के महत्व को रेखांकित करता है।
हालांकि डोमिनिकन गणराज्य में आवास का अधिकांश हिस्सा अभी भी घरों से बना है, जिसमें 24 लाख घर हैं जबकि अपार्टमेंट की संख्या 681,000 है, जैसा कि राष्ट्रीय सांख्यिकी कार्यालय द्वारा नवीनतम जनगणना के अनुसार है, लेकिन हालिया रुझान एक अलग दिशा की ओर इशारा करता है।.
द वन के बिल्डिंग सप्लाई रजिस्ट्री (आरओई) से पता चलता है कि निर्माणाधीन अधिकांश नई इकाइयाँ अपार्टमेंट हैं, और कुछ श्रेणियों में, जैसे कि पार्किंग स्थलों वाले घर, 20,000 से अधिक अपार्टमेंट पंजीकृत हैं, जबकि घरों की संख्या 1,000 से कम है।.
यह पैटर्न कई समवर्ती कारकों के प्रति प्रतिक्रिया करता है: शहरी क्षेत्रों में भूमि की सीमाएं, निर्माण लागत, मांग में परिवर्तन और सबसे बढ़कर, स्थानीय और विदेशी दोनों निवेशकों का बढ़ता प्रभाव, जो किराये की क्षमता वाली इकाइयों को प्राथमिकता देते हैं।.
इस संदर्भ में, अपार्टमेंट महज आवास का साधन नहीं रह जाता, बल्कि एक वित्तीय संपत्ति बन जाता है। अधिभोग की गतिशीलता इस परिवर्तन को और पुष्ट करती है। द लैटिन इन्वेस्टर के अनुमानों के अनुसार, शहरी क्षेत्रों में रिक्ति दर प्रति वर्ष एक से डेढ़ महीने के बीच है, जिसका अर्थ है कि अधिभोग स्तर 85% से अधिक है।.
हालांकि यह कोई आधिकारिक संकेतक नहीं है, लेकिन यह संदर्भ कीमतों और लाभप्रदता में देखे गए व्यवहार के अनुरूप है: एक ऐसा बाजार जहां उपलब्ध इकाइयां अपेक्षाकृत जल्दी बिक जाती हैं, खासकर रोजगार केंद्रों, सेवाओं और परिवहन के निकट के क्षेत्रों में।.
ऐसी मांग जिससे कोई लाभ न हो
किराये के बाजार की गतिशीलता का एक कारण संरचनात्मक मांग का दबाव भी है। आवास, निवास और भवन मंत्रालय (मिवहेड) के अनुसार, देश में अनुमानित 14 लाख से 21 लाख घरों की कमी है, जबकि शहरीकरण के कारण ग्रेटर सैंटो डोमिंगो और अन्य शहरी केंद्रों में जनसंख्या का केंद्रीकरण जारी है।.
कमी, आंतरिक प्रवासन और नए परिवारों के गठन के संयोजन से स्थिर मांग बनी रहती है, जिससे रिक्ति की अवधि कम हो जाती है और कीमतों में लगातार वृद्धि जारी रहती है।.
स्थान भी एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। रोजगार केंद्रों, विश्वविद्यालयों और आवश्यक सेवाओं के निकट स्थित संपत्तियों में रिक्ति की अवधि कम होती है, जिससे शहर के भीतर उच्च अधिभोग वाले सूक्ष्म बाजारों का केंद्रीकरण होता है।.
एक ऐसा बाजार जो देखभाल करने के लिए बनाया गया है
इसका परिणाम एक स्व-पुष्टि प्रणाली है: उच्च लाभप्रदता नए अपार्टमेंट इकाइयों में निवेश को प्रोत्साहित करती है; आपूर्ति अधिक विपणन योग्य प्रारूपों की ओर उन्मुख होती है, और संरचनात्मक कारकों द्वारा समर्थित मांग, उस उत्पादन के एक बड़े हिस्से को अवशोषित कर लेती है।.
इसलिए, कम रिक्ति दर रियल एस्टेट बूम के भीतर कोई असामान्य घटना नहीं है, बल्कि इसकी परिचालन स्थितियों में से एक है।.
यह घटनाक्रम शहरी विकास के तर्क को भी पुनर्परिभाषित करता है। आवास की जरूरतों को पूरा करने के बजाय, आपूर्ति का एक बढ़ता हुआ हिस्सा किराये से आय उत्पन्न करने की ओर उन्मुख प्रतीत होता है, ऐसे बाजार में जो निवेश मानदंडों से तेजी से प्रभावित हो रहा है।.
अवसर और दबाव के बीच
इस मॉडल के निहितार्थ निर्माण क्षेत्र से परे हैं, क्योंकि एक ओर तो यह डोमिनिकन गणराज्य को रियल एस्टेट निवेश के लिए एक आकर्षक गंतव्य के रूप में स्थापित करता है, जहां मैक्सिको और ब्राजील जैसे बाजारों की तुलना में अधिक रिटर्न मिलता है , वहीं दूसरी ओर यह ऐसे वातावरण में आवास तक पहुंच के बारे में सवाल उठाता है जहां आपूर्ति तेजी से लाभप्रदता के अनुरूप हो रही है।
ग्लोबल प्रॉपर्टी गाइड के अनुसार, डोमिनिकन रिपब्लिक में सकल किराये की उपज 7% से 9% के बीच है, जो मैक्सिको और ब्राजील जैसे बाजारों से बेहतर है, जहां उसी स्रोत के अनुसार रिटर्न आमतौर पर 5% से 7% के बीच होता है।.
देश में किराये पर आधारित अचल संपत्ति में निवेश करने का आकर्षण यहीं पर निहित है, और आवास तक पहुंच को लेकर तनाव भी यहीं से उत्पन्न होता है।.
उस संतुलन की तलाश में, डोमिनिकन रियल एस्टेट बाजार एक ऐसे चरण की ओर बढ़ रहा है जिसमें ऊर्ध्वाधर विस्तार और उच्च अधिभोग समानांतर रुझान नहीं रह जाते हैं, बल्कि एक ही परिचालन तर्क का हिस्सा बन जाते हैं।.
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