Ένα προϊόν ακινήτων είναι βιώσιμο μόνο εάν η τιμή, η ζήτηση και οι φάσεις της μπορούν να αλληλοϋποστηρίζονται
Ένα προϊόν ακινήτων δεν είναι βιώσιμο απλώς και μόνο επειδή αξιοποιεί σωστά τη γη ή φαίνεται ελκυστικό στα σχέδια. Πρέπει επίσης να ανταποκρίνεται στην πραγματική ζήτηση, να έχει τιμή εντός ενός εύρους που μπορούν να αντέξουν οικονομικά οι αγοραστές και να αναπτύσσεται σε φάσεις που δεν θέτουν σε κίνδυνο τη ρευστότητα.
Η δυσκολία προκύπτει όταν αυτές οι αποφάσεις λαμβάνονται ξεχωριστά. Αρχικά, δημιουργείται το σχέδιο, στη συνέχεια υπολογίζεται ο προβλεπόμενος όγκος πωλήσεων και, τέλος, η εργασία κατανέμεται ανάλογα με την αποτελεσματικότητα της κατασκευής. Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι ένα καλό σχέδιο με χαμηλή διείσδυση στην αγορά, μια μη ρεαλιστική τιμή ή μια αρχική φάση που είναι πολύ μεγάλη για να είναι βιώσιμη.
Η συνολική τιμή υπαγορεύει
Ο αγοραστής δεν αποκτά τετραγωνικά μέτρα μεμονωμένα. Αγοράζει μια προκαταβολή, μια μηνιαία δόση και μια οικονομική δέσμευση. Επομένως, δύο διαμερίσματα με την ίδια τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο μπορούν να προσελκύσουν διαφορετικά κοινά εάν η συνολική τους αξία αλλάξει.
Ο κατασκευαστής πρέπει να μελετήσει ποιοι τύποι ακινήτων έχουν ζήτηση, ποια μεγέθη είναι χρηματοδοτήσιμα και πόσο γρήγορα πωλούνται συγκρίσιμα προϊόντα. Οι ορατές προσφορές δεν αρκούν: ένα έργο μπορεί να διαφημίζει πολλές μονάδες και να καταγράφει λίγες πραγματικές πωλήσεις.
Όταν η τιμή που απαιτείται για να είναι κερδοφόρο ένα προϊόν ακινήτων υπερβαίνει την ικανότητα της αγοράς να πληρώσει, η λύση δεν είναι πάντα απλώς περισσότερη διαφήμιση. Μπορεί να είναι απαραίτητο να προσαρμοστούν τα τετραγωνικά μέτρα, το μείγμα μονάδων, ο χώρος στάθμευσης, οι παροχές, οι προδιαγραφές ή η πυκνότητα.
Αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να θυσιαστεί η ποιότητα. Σημαίνει ότι πρέπει να σχεδιαστεί μια πρόταση της οποίας η αξία μπορεί να αναγνωριστεί και να αποπληρωθεί από το στοχευμένο τμήμα. Μια καλή βάση βοηθάει, αλλά δεν διορθώνει μια εσφαλμένη εξίσωση μεταξύ προϊόντος και τιμής.
Οιφάσεις προστατεύουν το κουτί
Ο συνδυασμός των μονάδων αποτελεί επίσης οικονομική απόφαση. Οι μεγαλύτερες μονάδες μπορούν να αυξήσουν τις προβλεπόμενες πωλήσεις, αλλά μειώνουν τον αριθμό των πιθανών αγοραστών. Οι μικρότερες μονάδες διευρύνουν την αγορά, αν και μπορούν να αυξήσουν την πίεση στο πάρκινγκ, τους κοινόχρηστους χώρους και τις λειτουργίες.
Η πρώτη φάση πρέπει να είναι εμπορικά βιώσιμη, ενώ παράλληλα να καλύπτει τις υποδομές, τις άδειες, την κινητοποίηση και το αρχικό κόστος. Εάν είναι πολύ μεγάλη, απαιτεί προπωλήσεις που είναι δύσκολο να επιτευχθούν. Εάν είναι πολύ μικρή, ενδέχεται να μην δημιουργήσει τους απαραίτητους πόρους για να συνεχιστεί.
Επιπλέον, κάθε φάση πρέπει να λειτουργεί ανεξάρτητα. Ο πρώτος αγοραστής δεν θα πρέπει να εξαρτάται από την πώληση όλων των μελλοντικών φάσεων για να λάβει απαραίτητη πρόσβαση, υπηρεσίες και παροχές. Η σταδιακή ανάπτυξη δεν αφορά απλώς την διαίρεση του έργου. Πρόκειται για τη διαχείριση του κινδύνου και την προστασία της υπόσχεσης που δόθηκε στην αγορά.
Ένα χρηματοοικονομικό μοντέλο μπορεί να δείχνει κερδοφορία και να βασίζεται σε υπερβολικά γρήγορες πωλήσεις, αισιόδοξη τιμολόγηση ή ελλιπείς εκτιμήσεις κόστους. Όταν ένα προϊόν ακινήτων αποδίδει μόνο στο βέλτιστο σενάριο, το πρόβλημα δεν είναι το υπολογιστικό φύλλο, αλλά οι υποκείμενες υποθέσεις του.
Η πραγματική κερδοφορία ξεκινά πριν από την κατασκευή: με ένα προϊόν ακινήτων που επιθυμεί η αγορά, μια τιμή που μπορεί να αντέξει οικονομικά και μια φάση που μπορεί να ολοκληρώσει ο κατασκευαστής. Δεν υπάρχει βιώσιμη φάση χωρίς ένα βιώσιμο προϊόν, ούτε βιώσιμο προϊόν χωρίς μια εφικτή τιμή.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
