Οι ειδικοί προειδοποιούν ότι η πρόκληση δεν είναι να σταματήσει η ανάπτυξη, αλλά να αποτραπεί η αυξημένη αξία της γης από το να εκτοπίσει όσους ιστορικά ζούσαν σε αυτές τις κοινότητες
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ.— Οι γειτονιές δεν αλλάζουν σε αξία από τη μια μέρα στην άλλη. Ο μετασχηματισμός συνήθως ξεκινά σχεδόν ανεπαίσθητα: μια λεωφόρος διαπλατύνεται, ένα νέο πάρκο κατασκευάζεται, ένα σούπερ μάρκετ ανοίγει, ένας οικιστικός πύργος κατασκευάζεται ή οι δημόσιες συγκοινωνίες βελτιώνονται. Λίγο αργότερα, εμφανίζονται νέες επιχειρήσεις, αυξάνεται το ενδιαφέρον των επενδυτών και οι τιμές της γης αρχίζουν να αυξάνονται.
Αυτό που αρχικά φαίνεται να αποτελεί βελτίωση της ποιότητας των πόλεων, καταλήγει να μεταβάλλει τη συμπεριφορά της αγοράς ακινήτων. Ένας τομέας που για χρόνια θεωρούνταν προσιτός, παύει να είναι προσιτός, καθώς η ζήτηση για διαβίωση ή επένδυση σε αυτόν αυξάνεται, ενώ η διαθεσιμότητα γης και κατοικιών γίνεται ολοένα και πιο σπάνια.
Για να κατανοήσει πώς συμβαίνει αυτή η διαδικασία, El Inmobiliario συμβουλεύτηκε έναν αρχιτέκτονα που ειδικεύεται στον πολεοδομικό σχεδιασμό, έναν κατασκευαστή ακινήτων, έναν εκτιμητή και έναν οικονομολόγο. Αν και ο καθένας αναλύει το φαινόμενο από διαφορετική οπτική γωνία, όλοι συμφωνούν σε ένα σημείο: η ανατίμηση μιας γειτονιάς οφείλεται στη σύγκλιση πολλαπλών παραγόντων και όχι σε ένα μόνο έργο ακινήτων.
Όταν η πόλη αρχίζει να αλλάζει
Για τον Raynerd Saint-Hilair, αρχιτέκτονα που ειδικεύεται στον πολεοδομικό σχεδιασμό, η αύξηση της αξίας μιας γειτονιάς είναι η φυσική συνέπεια ενός περιβάλλοντος που αρχίζει να προσφέρει καλύτερες συνθήκες διαβίωσης.
Εξηγεί ότι οι βελτιώσεις στις υποδομές, την ασφάλεια, τη συνδεσιμότητα, τις εμπορικές προσφορές, τα εκπαιδευτικά κέντρα και τους δημόσιους χώρους αυξάνουν την ελκυστικότητα μιας περιοχής και, κατά συνέπεια, την αξία της γης και των ακινήτων.
Τα πρώτα σημάδια εμφανίζονται πριν καν οι τιμές εκτοξευθούν. Οι ανακαινίσεις κατοικιών, ο εκσυγχρονισμός των δημόσιων χώρων, η προσθήκη νέων χώρων πρασίνου, ο βελτιωμένος φωτισμός, τα καλύτερα πεζοδρόμια και η άφιξη επιχειρήσεων συχνά προμηνύουν μια διαδικασία ανατίμησης ακινήτων που στη συνέχεια προσελκύει κατασκευαστές και επενδυτές.
Ωστόσο, ο Saint-Hilair υποστηρίζει ότι οι μεγαλύτεροι μετασχηματισμοί δεν εξαρτώνται αποκλειστικά από τον ιδιωτικό τομέα ή το κράτος.
Κατά την άποψή του, η ισχυρότερη ανατίμηση συμβαίνει όταν οι δημόσιες επενδύσεις δημιουργούν τις συνθήκες μέσω νέων δρόμων, μεταφορών, πάρκων, αποχέτευσης και αστικών εγκαταστάσεων, ενώ οι ιδιωτικές επενδύσεις αναπτύσσουν οικιστικά, εμπορικά και γραφειακά έργα που ενισχύουν την τοπική οικονομία.
Οι υποδομές καθορίζουν την πορεία των επενδύσεων
Την ίδια άποψη συμμερίζεται και ο μηχανικός και κατασκευαστής ακινήτων Ζόιλο Ταβέρας, ο οποίος πιστεύει ότι οι υποδομές συχνά γίνονται ο κύριος δείκτης της μελλοντικής ανάπτυξης μιας κοινότητας.
Πριν αποφασίσουν να επενδύσουν σε έναν τομέα, εξηγεί ότι οι κατασκευαστές αναλύουν πτυχές όπως ο πολεοδομικός σχεδιασμός, τα ανακοινωθέντα δημόσια έργα, η διαθεσιμότητα γης, η αύξηση του πληθυσμού, η συνδεσιμότητα και η ζήτηση κατοικιών, εκτός από την αξιολόγηση της ικανότητας της αγοράς να απορροφήσει νέα έργα.
«Οι επενδύσεις σε ακίνητα ακολουθούν τις υποδομές», συνοψίζει.
Ο επιχειρηματίας πιστεύει ότι η Δομινικανή Δημοκρατία προσφέρει σαφή παραδείγματα αυτής της συμπεριφοράς. Ενώ το Κεντρικό Πολύγωνο της Εθνικής Περιφέρειας αντιπροσωπεύει μια ενοποιημένη αγορά, προσδιορίζει το Ανατολικό Σάντο Ντομίνγκο ως μία από τις κύριες περιοχές αστικής επέκτασης στο Μείζον Σάντο Ντομίνγκο.
Ωστόσο, προειδοποιεί ότι η ανάπτυξη των ακινήτων απαιτεί σχεδιασμό.
Κατά την άποψή του, όταν η προσφορά κατοικιών δεν ανταποκρίνεται στην αυξημένη ζήτηση ή η ανάπτυξη επικεντρώνεται αποκλειστικά σε έργα που απευθύνονται σε τμήματα υψηλότερου εισοδήματος, οι τιμές μπορούν να αυξηθούν σε σημείο που να εκτοπίσουν τόσο τους παραδοσιακούς κατοίκους όσο και τις μικρές επιχειρήσεις.
Η τοποθεσία εξακολουθεί να αποτελεί το κύριο πλεονέκτημα
Από την τεχνική άποψη της αποτίμησης ακινήτων, η αρχιτέκτονας και εκτιμήτρια Claudia Castillo δηλώνει ότι η τοποθεσία εξακολουθεί να είναι το στοιχείο που έχει τη μεγαλύτερη επίδραση στην τιμή ενός ακινήτου.
«Τοποθεσία, τοποθεσία και τοποθεσία», συνοψίζει, αναφερόμενος σε μια αρχή που χρησιμοποιείται ευρέως στη διεθνή αγορά.
Η εγγύτητα σε κεντρικούς δρόμους, σχολεία, κλινικές, μέσα μαζικής μεταφοράς και εμπορικές περιοχές αυξάνει σημαντικά την αξία ενός ακινήτου. Άλλοι παράγοντες περιλαμβάνουν την ασφάλεια της γειτονιάς, την κατάσταση του ακινήτου και τις συνθήκες της αγοράς.
Ο Καστίγιο εξηγεί ότι οι εκτιμήσεις ακινήτων αντικατοπτρίζουν άμεσα τους αστικούς μετασχηματισμούς.
Όταν μια γειτονιά ενσωματώνει νέα έργα, βελτιώνει τις υποδομές της ή παρουσιάζει μεγαλύτερες ευκαιρίες ανάπτυξης, αυτά τα στοιχεία αρχίζουν να ενσωματώνονται τεχνικά στην αποτίμηση των ακινήτων, μαζί με τη συμπεριφορά της προσφοράς και της ζήτησης.
Η ειδικός εντοπίζει αρκετούς αστικούς διαδρόμους που δείχνουν σημάδια σημαντικής ανατίμησης τα επόμενα χρόνια, συμπεριλαμβανομένων των λεωφόρων República de Colombia , Jacobo Majluta και της επέκτασης της λεωφόρου 27 de Febrero , όπου παρατηρεί μια αυξανόμενη συγκέντρωση οικιστικών, εμπορικών και μικτών έργων.
Δεν αυξάνεται μόνο η ζήτηση, αλλά αυξάνεται και το κόστος
Αν και η ανατίμηση συνήθως εξηγείται από την αύξηση της ζήτησης, ο οικονομολόγος Gabriel González πιστεύει ότι το φαινόμενο αυτό ανταποκρίνεται επίσης σε διαρθρωτικούς παράγοντες που αυξάνουν το κόστος παραγωγής κατοικιών.
Μεταξύ αυτών αναφέρει την τιμή της γης, το κόστος κατασκευής, τα επιτόκια, την πρόσβαση σε πιστώσεις, τον πληθωρισμό και τους κανονισμούς πολεοδομίας.
Σε αυτό προστίθεται ένα ολοένα και πιο ορατό στοιχείο στην αγορά της Δομινικανής Δημοκρατίας: η άφιξη επαγγελματιών που προσελκύονται από καλύτερες ευκαιρίες απασχόλησης, μαζί με επενδυτές που συνδέονται με τον τουρισμό ακινήτων και τους ψηφιακούς νομάδες.
Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτά τα προφίλ εισέρχονται στην αγορά με μεγαλύτερη αγοραστική δύναμη και ασκούν πίεση στις τιμές σε τομείς όπου η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη.
Ο οικονομολόγος προειδοποιεί ότι αυτή η τάση συμπίπτει με μια προοδευτική μείωση της προσφοράς οικονομικά προσιτής στέγασης.
Σύμφωνα με στοιχεία από το Μητρώο Οικοδομικών Υλικών της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας (ONE), οι κατοικίες με τιμές ίσες ή μικρότερες από 3 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ αντιπροσωπεύουν επί του παρόντος λιγότερο από το 7% της επίσημης προσφοράς της αγοράς, αντανακλώντας τις δυσκολίες στην παραγωγή κατοικιών σε πιο προσιτά επίπεδα.
«Οι επενδυτές δεν αγοράζουν τετραγωνικά μέτρα στην τρέχουσα κατάστασή τους. αγοράζουν πρόσβαση στη μελλοντική ανάπτυξη της περιοχής», υποστηρίζει.
Η πρόκληση: να αναπτυχθείς χωρίς να εκτοπίσεις
Οι ειδικοί συμφωνούν ότι η αστική ανάπτυξη δεν πρέπει να νοείται ως πρόβλημα από μόνη της.
Αντιθέτως, πιστεύουν ότι η αναπροσαρμογή της αξίας μπορεί να μεταφραστεί σε καλύτερες υπηρεσίες, μεγαλύτερες επενδύσεις και καλύτερη ποιότητα ζωής για τις κοινότητες.
Η πρόκληση είναι να διασφαλιστεί ότι αυτά τα οφέλη θα φτάσουν και σε όσους έχουν ζήσει ιστορικά σε αυτές τις περιοχές.
Ο Saint-Hilair υποστηρίζει ότι η αναζωογόνηση μπορεί να επιτευχθεί χωρίς να προκαλέσει εκτοπισμό μέσω προγραμμάτων βελτίωσης κατοικιών, πρόσβασης σε χρηματοδότηση, κινήτρων για τη διατήρηση οικογενειακών κατοικιών και πολιτικών προσιτής στέγασης.
Από οικονομική άποψη, ο González προτείνει την αύξηση της προσφοράς κατοικιών σε περιοχές με καλή διασύνδεση μέσω προγραμματισμένων διαδικασιών πύκνωσης, μεγαλύτερης διαθεσιμότητας αστικοποιημένης γης, πιο απλοποιημένων αδειών και στοχευμένων προγραμμάτων επιδότησης για νοικοκυριά με χαμηλότερο εισόδημα.
Για τον Taveras, το κλειδί έγκειται στον χωροταξικό σχεδιασμό που συνοδεύει την ανάπτυξη ακινήτων, ενώ ο Castillo θεωρεί απαραίτητη τη συνεχή παρατήρηση των αστικών και αγοραίων δεικτών για την πρόβλεψη των αλλαγών που βιώνουν οι πόλεις.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
- Η αγορά ενός ακινήτου εκτός σχεδίου μπορεί να αποφέρει κεφαλαιακό κέρδος έως και 30%, λένε οι ειδικοί
- Έτσι έχει αλλάξει το προφίλ του αγοραστή ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία
- Από τον παραδοσιακό μεσίτη στον σύμβουλο ακινήτων: έτσι εξελίχθηκε το επιχειρηματικό μοντέλο ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία
