Ανάλυση του νομοσχεδίου που ρυθμίζει τη μεσιτεία ακινήτων και την παραπλανητική διαφήμιση
Ειδικό για El Inmobiliario
Από την Άνα Μπέλο
Το νομοσχέδιο που ρυθμίζει τη μεσιτεία ακινήτων αποτελεί πρόοδο: επαγγελματοποιεί έναν τομέα που αποτελεί σημαντικό μέρος του ΑΕΠ και μαστίζεται από παράτυπες πρακτικές. Ωστόσο, αξίζει να μετριαστεί ο ενθουσιασμός με τον οποίο ορισμένοι πανηγυρίζουν ότι «οι δικηγόροι θα χρειαστούν άδεια για συναλλαγές ακινήτων»: αυτή η δήλωση είναι ανακριβής και πηγάζει από διφορούμενη διατύπωση που πρέπει να διορθωθεί.
Το ίδιο το έργο εξαιρεί τις νομικές εργασίες. Το Άρθρο 3, παράγραφοι 2 και 3, εξαιρεί τις νομικές συμβουλές από επαγγελματίες και τις συναλλαγές από μεσίτες. Το Άρθρο 19 επαναλαμβάνει ότι η παροχή νομικών υπηρεσιών που σχετίζονται με τη σύνταξη, την προετοιμασία και τη διαπραγμάτευση συμφωνιών μεταβίβασης δεν συνιστά διαμεσολάβηση. Ο δικηγόρος που διαρθρώνει τη συναλλαγή και επαληθεύει την κατάσταση του ακινήτου δεν ενεργεί ως μεσάζων.
Η τριβή προκύπτει στην παράγραφο του Άρθρου 19, η οποία απαιτεί από τους δικηγόρους να εγγράφονται ως αντιπρόσωποι κατά την εκτέλεση των δραστηριοτήτων που περιγράφονται στο Άρθρο 18: προώθηση, διαφήμιση, προσέλκυση πελατών και διαχείριση προσφοράς και ζήτησης. Το πρόβλημα είναι ότι η παράγραφος 3 του Άρθρου 18 περιλαμβάνει τη «διαπραγμάτευση», έναν όρο που περιγράφει επίσης μέρος της νομικής συμβουλής. Εδώ βρίσκεται η ασάφεια: η γραμμή μεταξύ παροχής συμβουλών και διαμεσολάβησης γίνεται θολή.
Η εκτελεστότητα και η εξειδίκευση στο Δίκαιο Ακινήτων και Μητρώου εγγυώνται τη νομική ασφάλεια της συναλλαγής. Μια λειτουργία διαφορετική από τη μεσιτεία, η οποία φέρνει κοντά την προσφορά και τη ζήτηση έναντι προμήθειας. Η εκτελεστότητα δεν καθιστά τον δικηγόρο μεσίτη, ούτε θα πρέπει να απαιτεί πρόσθετη άδεια. Αλλά το πτυχίο επίσης δεν τον εξουσιοδοτεί να διαθέτει στην αγορά ακίνητα άλλων ατόμων και να χρεώνει προμήθεια: όταν ενεργούν με αυτόν τον τρόπο, ενεργούν λειτουργικά ως μεσίτες. Η λύση δεν είναι να τους εξαιρέσουμε με βάση το πτυχίο τους, αλλά να ορίσουμε το πεδίο εφαρμογής της λειτουργίας τους. Η επιβολή άδειας για τον απλό συμβουλευτικό τους ρόλο θα παραβίαζε επίσης την ελευθερία της επιχείρησης που κατοχυρώνεται στο Άρθρο 50 του Συντάγματος.
Το συγκριτικό δίκαιο επιβεβαιώνει αυτήν την άποψη. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, η αδειοδότηση ρυθμίζεται σε επίπεδο πολιτείας: η Καλιφόρνια εξαιρεί τους δικηγόρους όταν η δραστηριότητα αποτελεί μέρος των νομικών τους υπηρεσιών· το Τέξας διατηρεί μια ευρύτερη εξαίρεση. Η Ισπανία απελευθέρωσε τη διαμεσολάβηση με το Βασιλικό Διάταγμα-Νόμο 4/2000, αλλά από το 2010 αρκετές αυτόνομες κοινότητες (Καταλονία, Βαλένθια, Βαλεαρίδες Νήσοι και, από το 2025, Ανδαλουσία) έχουν δημιουργήσει υποχρεωτικά μητρώα με απαιτήσεις για εκπαίδευση, ασφάλιση και εγγυήσεις. Η Δομινικανή Δημοκρατία ακολουθεί αυτήν την πορεία· το πρόβλημά της δεν έγκειται στην αρχή, αλλά στη διατύπωση.
Τι λείπει από το νομοσχέδιο; Πρώτον, ένας σαφής ορισμός της διαχωριστικής γραμμής μεταξύ νομικής πρακτικής και διαμεσολάβησης, με τον καθορισμό ότι οι διαπραγματεύσεις που είναι βοηθητικές σε μια νομική υπηρεσία εξαιρούνται. Δεύτερον, μια απαίτηση για υποχρεωτική ασφάλιση επαγγελματικής αστικής ευθύνης, η οποία απουσιάζει επί του παρόντος από το κείμενο. Τρίτον, κανόνες για την αποκάλυψη διπλής εκπροσώπησης και συγκρούσεων συμφερόντων. Τέταρτον, συγκεκριμένες ώρες συνεχιζόμενης εκπαίδευσης. Και πέμπτον, η παροχή ανεξαρτησίας και πραγματικών πόρων στη Γενική Διεύθυνση Καταχώρισης, Ελέγχου και Διαμεσολάβησης Ακινήτων, με ένα προσβάσιμο δημόσιο μητρώο.
Εν ολίγοις, ο στόχος του έργου —νομική ασφάλεια, διαφάνεια και προστασία του καταναλωτή— είναι ορθός. Αυτό που απαιτείται είναι νομοθετική τεχνική: διάκριση μεταξύ του επαγγελματία νομικού, ο οποίος παρέχει νομικές εγγυήσεις, και του μεσίτη, ο οποίος ενεργεί ως εμπορικός διαμεσολαβητής. Όσο αυτό το όριο παραμένει ασαφές, η ευκαιρία να δημιουργηθεί ένα πλαίσιο που, αντί να στρέφει τα επαγγέλματα το ένα εναντίον του άλλου, τα ενσωματώνει προς όφελος τόσο της επένδυσης όσο και του αγοραστή, θα χαθεί.
Περιεχόμενο που δημοσιεύτηκε αρχικά στο τεύχος 15 της έντυπης έκδοσης El Inmobiliario .
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
