Τα οικιστικά ακίνητα διατηρούν ποσοστό πληρότητας άνω του 85% φέτος, σύμφωνα με το The Latin Investor.
Η υψηλή κερδοφορία, τα χαμηλά ποσοστά κενών θέσεων και μια νέα προσφορά που κυριαρχείται από διαμερίσματα διαμορφώνουν μια αγορά ακινήτων που όχι μόνο αναπτύσσεται αλλά και αναδιοργανώνεται για να διατηρήσει τα ενοίκια ως κεντρικό της επίκεντρο
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ. – Οι υψηλές αποδόσεις ενοικίων, που ξεπερνούν το 8% σύμφωνα με τον Παγκόσμιο Οδηγό Ακινήτων, συμπίπτουν με επίπεδα κενών κατοικιών μόνο ενός έως δύο μηνών ετησίως στις αστικές περιοχές, σύμφωνα με το The Latin Investor, σε μια αγορά με αυξανόμενη κυριαρχία διαμερισμάτων στη νέα προσφορά και υποστηριζόμενη από μια ζήτηση κατοικιών που δεν υποχωρεί.
Ο συνδυασμός της αύξησης των ενοικίων, των αυξανόμενων τιμών πώλησης και της συνεχούς πληρότητας, αντί να αποτελεί ένα προσωρινό φαινόμενο, σκιαγραφεί μια αγορά ακινήτων στη Δομινικανή Δημοκρατία που οργανώνεται γύρω από την ενοικίαση.
Πρόσφατα στοιχεία από τον Global Property Guide τοποθετούν τη μέση ακαθάριστη απόδοση ενοικίων μεταξύ 7% και 9% στη χώρα, με το Σάντο Ντομίνγκο να πρωτοστατεί σε επίπεδα κοντά στο 9%. Αυτή η διεθνής εταιρεία ανάλυσης της αγοράς ακινήτων, με έδρα την Ευρώπη, συλλέγει και συγκρίνει δεδομένα σχετικά με τις τιμές, τις αποδόσεις ενοικίων, τους φόρους και τις επενδυτικές συνθήκες σε δεκάδες χώρες.
Εν τω μεταξύ, οι τιμές ενοικίασης διατηρούν μια τάση αύξησης σε ετήσια βάση, με αυξήσεις κοντά στο 3%, σύμφωνα με τον δείκτη ενοικίασης κατοικιών της Κεντρικής Τράπεζας της Δομινικανής Δημοκρατίας (BCRD), ο οποίος ενσωματώνεται στον ΔΤΚ.
Υπό κανονικές συνθήκες, μια διαρκής αύξηση των τιμών σε συνδυασμό με υψηλές αποδόσεις θα έτεινε να προσελκύσει νέα προσφορά και να αυξήσει την ανεργία. Ωστόσο, στη Δομινικανή Δημοκρατία συμβαίνει το αντίθετο: η πληρότητα παραμένει υψηλή.
Σύμφωνα με το The Latin Investor, μια ιδιωτική πλατφόρμα που αναλύει επενδυτικές ευκαιρίες στη Λατινική Αμερική και συγκεντρώνει δεδομένα και τάσεις στον τομέα των ακινήτων, τα οικιστικά ακίνητα σε αστικές περιοχές παραμένουν κενά για κατά μέσο όρο έναν έως 1,5 μήνα ετησίως, γεγονός που υποδηλώνει επίπεδα πληρότητας άνω του 85%.
Αυτή η σταθερότητα οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην ίδια τη δομή της αγοράς.
Μια χώρα διαμερισμάτων
Το οικιστικό απόθεμα έχει μετατοπιστεί σημαντικά προς την κάθετη ανάπτυξη. Οι εκτιμήσεις από την προαναφερθείσα πλατφόρμα τοποθετούν το ποσοστό των διαμερισμάτων στην προσφορά κατοικιών σε περίπου 70% , σε σύγκριση με ένα πολύ μικρότερο μερίδιο των μονοκατοικιών. Επιπλέον, μεταξύ 30% και 40% της διαθέσιμης προσφοράς αποτελείται από νεόδμητα ακίνητα , ενισχύοντας τη σημασία αυτού του τύπου ανάπτυξης.
Παρόλο που το απόθεμα κατοικιών στη Δομινικανή Δημοκρατία εξακολουθεί να αποτελείται κυρίως από κατοικίες, με 2,4 εκατομμύρια σε σύγκριση με 681.000 διαμερίσματα, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, η πρόσφατη τάση δείχνει προς μια άλλη κατεύθυνση.
Το Μητρώο Προμηθειών Κτιρίων (ROE) του ONE δείχνει ότι οι περισσότερες από τις νέες μονάδες που βρίσκονται υπό ανάπτυξη είναι διαμερίσματα και σε ορισμένα τμήματα, όπως κατοικίες με θέσεις στάθμευσης, είναι καταχωρημένα περισσότερα από 20.000 διαμερίσματα, σε σύγκριση με λιγότερες από 1.000 κατοικίες.
Το μοτίβο αυτό ανταποκρίνεται σε διάφορες ταυτόχρονες δυνάμεις: περιορισμούς γης σε αστικές περιοχές, κόστος κατασκευής, αλλαγές στη ζήτηση και, πάνω απ' όλα, το αυξανόμενο βάρος του επενδυτή, τόσο του τοπικού όσο και του ξένου, ο οποίος δίνει προτεραιότητα σε μονάδες με δυνατότητα ενοικίασης.
Σε αυτό το πλαίσιο, το διαμέρισμα παύει να είναι απλώς μια λύση στέγασης και γίνεται ένα χρηματοοικονομικό περιουσιακό στοιχείο. Η δυναμική της πληρότητας ενισχύει αυτόν τον μετασχηματισμό. Οι εκτιμήσεις του The Latin Investor τοποθετούν τα ποσοστά κενών κατοικιών στις αστικές περιοχές μεταξύ ενός και 1,5 μηνών ετησίως, υποδηλώνοντας επίπεδα πληρότητας που υπερβαίνουν το 85%.
Αν και δεν αποτελεί επίσημο δείκτη, η αναφορά συνάδει με την παρατηρούμενη συμπεριφορά στις τιμές και την κερδοφορία: μια αγορά όπου οι διαθέσιμες μονάδες τείνουν να τοποθετούνται σχετικά γρήγορα, ειδικά σε περιοχές κοντά σε κέντρα απασχόλησης, υπηρεσίες και μεταφορές.
Ζήτηση που δεν αποδίδει
Ο δυναμισμός της αγοράς ενοικίασης εξηγείται επίσης από την πίεση της διαρθρωτικής ζήτησης. Η χώρα αντιμετωπίζει ένα εκτιμώμενο έλλειμμα στέγασης μεταξύ 1,4 και 2,1 εκατομμυρίων κατοικιών, σύμφωνα με το Υπουργείο Στέγασης, Κατοικιών και Κτιρίων (Mivhed), ενώ η αστικοποίηση συνεχίζει να συγκεντρώνει τον πληθυσμό στο ευρύτερο Σάντο Ντομίνγκο και σε άλλα αστικά κέντρα.
Ο συνδυασμός ελλείψεων, εσωτερικής μετανάστευσης και σχηματισμού νέων νοικοκυριών διατηρεί μια σταθερή ζήτηση που μειώνει τις περιόδους κενών θέσεων εργασίας και επιτρέπει στις τιμές να συνεχίσουν να προσαρμόζονται προς τα πάνω.
Η τοποθεσία παίζει επίσης κρίσιμο ρόλο. Τα ακίνητα κοντά σε κέντρα απασχόλησης, πανεπιστήμια και βασικές υπηρεσίες αντιμετωπίζουν μικρότερες περιόδους κενών θέσεων, εδραιώνοντας μικροαγορές υψηλής πληρότητας εντός της πόλης.
Μια αγορά σχεδιασμένη να φροντίζει
Το αποτέλεσμα είναι ένα αυτοενισχυόμενο σύστημα: η υψηλή κερδοφορία ενθαρρύνει τις επενδύσεις σε νέες μονάδες διαμερισμάτων, η προσφορά προσανατολίζεται σε πιο εμπορεύσιμες μορφές και η ζήτηση, που υποστηρίζεται από διαρθρωτικούς παράγοντες, απορροφά ένα μεγάλο μέρος αυτής της παραγωγής.
Έτσι, η χαμηλή κενή θέση δεν αποτελεί ανωμαλία στην άνθηση των ακινήτων, αλλά μία από τις συνθήκες λειτουργίας της.
Το φαινόμενο αυτό επαναπροσδιορίζει επίσης τη λογική της αστικής ανάπτυξης. Αντί να ανταποκρίνεται αποκλειστικά στις στεγαστικές ανάγκες, ένα αυξανόμενο μέρος της προσφοράς φαίνεται να προσανατολίζεται στη δημιουργία εισοδήματος από ενοίκια, σε μια αγορά που επηρεάζεται ολοένα και περισσότερο από επενδυτικά κριτήρια.
Μεταξύ ευκαιρίας και πίεσης
Αυτό το μοντέλο έχει επιπτώσεις που ξεπερνούν τον κατασκευαστικό τομέα, καθώς, αφενός, εδραιώνει τη Δομινικανή Δημοκρατία ως ελκυστικό προορισμό για επενδύσεις σε ακίνητα, με αποδόσεις υψηλότερες από εκείνες αγορών όπως το Μεξικό και η Βραζιλία, και, αφετέρου, εγείρει ερωτήματα σχετικά με την πρόσβαση σε στέγαση σε ένα περιβάλλον όπου η προσφορά ευθυγραμμίζεται όλο και περισσότερο με την κερδοφορία.
Με ακαθάριστες αποδόσεις ενοικίων που κυμαίνονται μεταξύ 7% και 9%, σύμφωνα με το Global Property Guide, η Δομινικανή Δημοκρατία κατατάσσεται πάνω από αγορές όπως το Μεξικό και η Βραζιλία, όπου οι αποδόσεις κυμαίνονται συνήθως μεταξύ 5% και 7%, σύμφωνα με την ίδια πηγή.
Εδώ έγκειται η ελκυστικότητα της χώρας για επενδύσεις σε ακίνητα με προσανατολισμό την ενοικίαση και εδώ προκύπτουν επίσης εντάσεις σχετικά με την πρόσβαση στη στέγαση.
Αναζητώντας αυτήν την ισορροπία, η αγορά ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας κινείται προς μια φάση κατά την οποία η κάθετη επέκταση και η υψηλή πληρότητα παύουν να είναι παράλληλες τάσεις και γίνονται μέρος της ίδιας λειτουργικής λογικής.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
