Οι κατοικίες με τιμή μικρότερη ή ίση των 3 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ παρουσίασαν απότομη μείωση: πτώση 83,8% σε σύγκριση με την απόδοση των ιδίων κεφαλαίων (ROE) το 2024-1.
ΣΑΝΤΟ ΝΤΟΜΙΝΓΚΟ. – Τα δεδομένα από το Μητρώο Προμηθειών Κτιρίων (ROE 2025-1) που δημοσιεύθηκαν από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (ONE), σχετικά με τις τιμές των κατοικιών, αποκαλύπτουν μια επικίνδυνη πόλωση για την αγορά, καθώς οι οικονομικά προσιτές οδεύουν προς εξαφάνιση στην επίσημη αγορά, ενώ οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στους πιο αποκλειστικούς τομείς της Εθνικής Περιφέρειας συνεχίζουν να ανεβαίνουν σε ιστορικά επίπεδα.
Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν μια τάση που είχε ήδη διαφανεί στα μέσα του 2023, δεν είναι καθόλου ενθαρρυντικά για τους υποστηρικτές αυτής της αγοράς και αποκαλύπτουν μια επείγουσα ανάγκη: τον σχεδιασμό δημόσιων πολιτικών και τομεακών συμμαχιών που επιτρέπουν την παραγωγή κατοικιών σε τιμές που οι περισσότεροι Δομινικανοί μπορούν να αντέξουν οικονομικά.
Η ROE 2025-1 δεν αποκαλύπτει μόνο τις τρέχουσες τιμές της αγοράς, αλλά και την κατεύθυνση της στέγασης της χώρας: ένα πολωμένο σύστημα όπου η πολυτέλεια συνεχίζει να ακμάζει και η προσιτή στέγαση καθίσταται σχεδόν ανύπαρκτη πηγή. Αυτή είναι η μεγαλύτερη αντίθεση μεταξύ των τμημάτων που καταγράφηκε στους πρόσφατους κύκλους ROE.
Μια άνευ προηγουμένου κατάρρευση:
Η ROE 2025-1 αποκαλύπτει ότι οι οικιστικές μονάδες με τιμή 3 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ ή χαμηλότερη παρουσίασαν απότομη πτώση: 83,8% σε σύγκριση με την ROE 2024-1.
Αυτή η κατάρρευση του τμήματος χαμηλού κόστους δεν είναι μεμονωμένη: ανταποκρίνεται σε μια δυσμενή κατάσταση όπου το αυξημένο κόστος των υλικών, η έλλειψη διαθέσιμης γης σε λογικές τιμές και οι αυστηρότεροι χρηματοοικονομικοί όροι συγκλίνουν.
Όπως τεκμηριώνεται από την El Inmobiliario.do στην έκθεσή της με τίτλο «Η συνεχής αύξηση του κόστους των δομικών υλικών: Ένα εμπόδιο για την προσιτή στέγαση στη Δομινικανή Δημοκρατία», το κόστος του χάλυβα, του τσιμέντου και των τσιμεντόλιθων σημείωσε σημαντική αύξηση μεταξύ 2020 και 2024, γεγονός που, σύμφωνα με τους κατασκευαστές που συμβουλεύτηκαν, καθιστά «ολοένα και πιο δύσκολη τη διατήρηση έργων εντός του εύρους χαμηλού κόστους».
Αυτή η πίεση επιδεινώνεται από τα υψηλότερα τραπεζικά επιτόκια και τα μειωμένα περιθώρια κέρδους για τους κατασκευαστές, γεγονός που έχει περιορίσει δραστικά την παραγωγή προσιτών κατοικιών.
La Esperilla, Piantini και Naco: το πιο ακριβό τετραγωνικό μέτρο στη χώρα.
Ωστόσο, ενώ οι προσιτές κατοικίες συρρικνώνονται, το τμήμα υψηλής ποιότητας συνεχίζει να ενισχύεται και ο δείκτης ROE 2025-1 καθορίζει σαφώς την κατάταξη των γειτονιών με την υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο:
La Esperilla: 166.212 RD$ ανά m²·
Piantini: 161.449 RD$ ανά m²·
Ensanche Naco: 149.038 RD$ ανά m².
Όλα ανήκουν στην κεντρική περιοχή, με μεγάλο εμπορικό και επιχειρηματικό δυναμισμό, μια ζώνη που συγκεντρώνει κάθετα έργα υψηλής πυκνότητας, εταιρικούς πύργους, πολυτελείς παροχές και μια αυξανόμενη παρουσία ξένων αγοραστών ή επενδυτών με έμφαση στο εισόδημα από ενοίκια.
Σε μια ανάλυση του 2023, η El Inmobiliario.do είχε ήδη προειδοποιήσει ότι οι τιμές σε αυτές τις περιοχές είχαν αυξηθεί «από 20% σε πάνω από 100% σε μόλις δύο χρόνια», λόγω ενός συνδυασμού αυξανόμενου κόστους κατασκευής και ανταγωνισμού για ολοένα και πιο σπάνια αστική γη.
Η πολυτέλεια αυξάνεται, η προσβασιμότητα εξαφανίζεται.
Τα δεδομένα ROE σκιαγραφούν μια σαφή εικόνα, με τρεις βασικές μεταβλητές: η προσφορά οικονομικά προσιτής στέγασης βρίσκεται στο χαμηλότερο σημείο της. Με μείωση 83,8% στις μονάδες με τιμή ≤ 3 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, η χώρα παράγει επί του παρόντος λιγότερο οικονομικά προσιτή στέγαση από ό,τι σε οποιονδήποτε πρόσφατο κύκλο.
Η premium κατηγορία συνεχίζει να επεκτείνεται: οι τρεις πιο ακριβές γειτονιές στην Εθνική Περιφέρεια διατηρούν και αυξάνουν τις αξίες τους ανά τετραγωνικό μέτρο.
Το χάσμα στην αγορά κατοικίας διευρύνεται: ενώ οι τιμές πολυτελείας αυξάνονται, η προσιτή τιμή μειώνεται.
Σε μια έκθεση σχετικά με τον κοινωνικό αντίκτυπο της προσιτής στέγασης, η El Inmobiliario.do τόνισε ότι οι οικογένειες της Δομινικανής Δημοκρατίας ωθούνται προς απομακρυσμένους δήμους όπως το Σάντο Ντομίνγκο Νόρτε, το Σάντο Ντομίνγκο Οέστε, το Λος Αλκαρίζος και την Παντόχα, όπου οι τιμές εξακολουθούν να είναι χαμηλότερες, αν και με λιγότερο ανεπτυγμένες υποδομές.
Επιπτώσεις για το μέλλον της αγοράς
Τα δεδομένα από την ROE και οι αναλύσεις του κλάδου υποδεικνύουν αρκετές προκλήσεις, μερικές από τις οποίες είναι επείγουσες: η οικονομικά προσιτή στέγαση αντιμετωπίζει ένα σημείο συμφόρησης που θα μπορούσε να επιδεινωθεί εάν δεν εφαρμοστούν επιδοτήσεις, φορολογικά κίνητρα ή δημόσια έργα μεγάλης κλίμακας· η κεντρική επιχειρηματική περιοχή θα συνεχίσει να προσελκύει επενδύσεις υψηλής ποιότητας, ενισχύοντας τη συγκέντρωση οικιστικών ακινήτων υψηλής αξίας· και η εδαφική ανισότητα θα μπορούσε να ενταθεί, τροφοδοτώντας την αστική εξάπλωση προς περιοχές χαμηλότερου κόστους με λιγότερη πρόσβαση σε υπηρεσίες.
Σύμφωνα με την ROE 2025-1, η αγορά ακινήτων της Δομινικανής Δημοκρατίας παρουσιάζει μια διαρθρωτική πόλωση: λίγος χώρος για οικονομικά προσιτή στέγαση, μεγάλη επέκταση στην πολυτελών ακινήτων και αυξανόμενη ζήτηση που δεν βρίσκει προσιτή προσφορά.
Τιμές κατοικιών στη Δομινικανή Δημοκρατία (ROE 2025-1)
| Τμήμα | Δεδομένα / Περιεχόμενο |
| 1. Κατάρρευση της οικονομικά προσιτής στέγασης | –83.8 % μείωση στις κατοικίες ≤ RD$3.000.000 (έναντι ROE 2024-1) |
| Κύριες αιτίες της πτώσης | – Διαρκής αύξηση του κόστους των υλικών – Σπανιότητα οικονομικά προσιτής αστικής γης – Υψηλά επιτόκια χρηματοδότησης – Χαμηλά περιθώρια κέρδους για τους κατασκευαστές |
| Σύναψη | Η οικονομικά προσιτή στέγαση έχει ουσιαστικά εξαφανιστεί από την επίσημη αγορά |
| 2. Οι πιο ακριβές γειτονιές στην Εθνική Περιφέρεια | |
| Το Μικρό Αχλάδι | RD$166.212 / τ.μ |
| Πιαντίνι | RD$161.449 / τ.μ |
| Επέκταση Naco | RD$149.038 / τ.μ |
| 3. Παράγοντες που οδηγούν σε αυξήσεις τιμών | – Αύξηση τιμών τσιμέντου, χάλυβα και τσιμεντόλιθων (2020–2024) – Σε περιοχές υψηλής ποιότητας: αυξήσεις από 20% έως +100% σε δύο χρόνια – Σπανιότητα αστικής γης και υψηλός ανταγωνισμός |
| 4. Μια διαιρεμένη αγορά | |
| Οικονομικό τμήμα | Κατακόρυφη πτώση: πτώση 83,8% |
| Premium κατηγορία | Αυξανόμενες, ρεκόρ τιμών στο κεντρικό βιομηχανικό πάρκο |
| Κοινωνικός αντίκτυπος | – Μετατόπιση προς τις περιφερειακές περιοχές – Μεγαλύτερη εδαφική ανισότητα – Περισσότερος χρόνος και κόστος ταξιδιού |
| 5. Πού οδεύει η αγορά; | – Η προσιτή προσφορά βρίσκεται σε ιστορικά χαμηλά – Η ζήτηση για είδη πολυτελείας παραμένει ισχυρή – Η αγορά διχάζεται – Αυξανόμενος κίνδυνος αστικού κατακερματισμού |
| 6. Γενικό συμπέρασμα | Χωρίς ενεργές πολιτικές για οικονομικά προσιτή στέγαση, η αγορά θα συνεχίσει να αναπτύσσεται για όσους έχουν την οικονομική δυνατότητα και όχι για όσους την χρειάζονται περισσότερο. |
