Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
En el mercado inmobiliario dominicano, existe una práctica que merece atención: algunos desarrolladores no entregan oportunamente el ejemplar original del contrato que corresponde al comprador. Esta situación, aunque puede parecer un simple detalle administrativo, tiene importantes implicaciones para la seguridad jurídica de ambas partes. En este artículo analizamos por qué este documento es esencial para proteger los intereses del comprador y cómo su correcta gestión fortalece la transparencia y confianza en todo el proceso de compraventa inmobiliaria.
El valor jurídico del contrato original
El contrato de compraventa inmobiliaria constituye el documento matriz que define los derechos y obligaciones de las partes en una de las transacciones financieras más significativas que realiza una persona a lo largo de su vida. El Código Civil dominicano establece claramente que en contratos bilaterales, ambas partes tienen derecho a conservar un ejemplar original del documento que formaliza su relación jurídica.
La versión original de este documento, debidamente legalizada por notario, adquiere un valor jurídico sustancialmente superior a cualquier copia por dos razones fundamentales:
- Primera fecha cierta: La legalización notarial otorga en cierto modo la primera fecha cierta al documento, elemento fundamental en caso de controversias sobre plazos o modificaciones posteriores.
- Autenticación de firmas: El notario certifica la autenticidad de las firmas, eliminando cualquier posible cuestionamiento sobre la identidad de los firmantes o su consentimiento.
La problemática actual
A pesar de la claridad de estas disposiciones legales, persiste en el mercado inmobiliario dominicano la práctica de algunos desarrolladores de retener indebidamente el ejemplar original del contrato que corresponde al comprador, entregando en su lugar:
- Simples fotocopias del documento
- Versiones digitales no certificadas
- Originales sin legalización notarial
- O, en los casos más graves, ninguna copia en absoluto
Esta práctica no responde a necesidades operativas legítimas del desarrollador (quien conserva su propio ejemplar original), sino que constituye una irregularidad administrativa que compromete la seguridad jurídica de toda la transacción y coloca al comprador en una posición de innecesaria vulnerabilidad legal.
Consecuencias prácticas para el comprador
La falta de posesión del contrato original debidamente legalizado genera múltiples vulnerabilidades para el comprador:
- Dificultades probatorias: Ante cualquier controversia, el comprador enfrenta obstáculos para demostrar los términos exactos acordados, especialmente si existen discrepancias con la versión que posee el desarrollador.
- Obstáculos para la transferencia: El proceso de transferencia definitiva requiere la presentación del contrato original, lo que puede generar dependencia del comprador hacia el desarrollador incluso meses después de completada la entrega ignorando que este tiene un plazo de 5 meses para el pago del impuesto a la transferencia.
- Vulnerabilidad ante modificaciones: Sin un ejemplar original, resulta más complejo detectar alteraciones o modificaciones unilaterales en los términos del contrato.
- Complicaciones sucesorias: En caso de fallecimiento del comprador, la ausencia del contrato original dificulta significativamente los trámites para sus herederos.
El proceso notarial ideal y correcto
El procedimiento adecuado para la formalización de contratos inmobiliarios debe seguir estos pasos básicos:
- Preparación de ejemplares múltiples: Generar al menos dos ejemplares idénticos del contrato (uno para cada parte).
- Firma simultánea: Ambas partes deben firmar todos los ejemplares simultáneamente, en presencia del notario.
- Legalización notarial: El notario debe legalizar las firmas en todos los ejemplares, certificando su autenticidad y otorgando fecha cierta.
- Entrega inmediata: Cada parte debe recibir su ejemplar original legalizado inmediatamente después de completado el proceso.
Este proceso garantiza la equidad documental entre las partes y establece la base para una relación contractual transparente y jurídicamente sólida.
Protegiendo sus derechos: Guía práctica
Para compradores:
- Exigir la entrega inmediata: No desistir de solicitar su ejemplar, el cual puede hacerlo por vía de su agente inmobiliario, apoderado o el mismo comprador.
- Rechazar sustitutos inadecuados: No aceptar fotocopias, versiones digitales no certificadas como sustitutos del original.
- Incluir cláusula específica: Establecer en el propio contrato una cláusula que explicite la obligación de entrega inmediata del ejemplar original legalizado al comprador.
- Verificar la legalización completa: Comprobar que el ejemplar recibido incluye la certificación notarial completa, no solo sellos o firmas parciales.
- Documentar cualquier irregularidad: Si por circunstancias excepcionales no recibe su ejemplar original inmediatamente, documentar formalmente esta situación y establecer un plazo máximo para la entrega.
- Reserva de los gastos del envío: Si eres un comprador que reside y se encuentra fuera del territorio dominicano, reserve dentro de los gastos el envío de su ejemplar original a su país.
Para desarrolladores:
- Establecer protocolos notariales claros: Implementar procedimientos estandarizados que garanticen la entrega inmediata del ejemplar original a cada comprador.
- Capacitar al personal comercial: Asegurar que el equipo comprenda la importancia jurídica de estos documentos y no ofrezca términos que contravengan estas obligaciones básicas.
- Digitalizar complementariamente: Implementar sistemas de respaldo digital que complementen (nunca sustituyan) la documentación física original.
- Auditar cumplimiento: Verificar periódicamente que todos los compradores han recibido sus ejemplares originales, subsanando cualquier omisión detectada.
- Profesionalizar la gestión documental: Establecer sistemas de custodia adecuados para los ejemplares que corresponden al desarrollador, eliminando la falsa justificación de «necesidad operativa» para retener los del comprador.
- Costo del envío: En el caso de que el comprador resida fuera de República Dominicana, agregar el costo del envío del original del mismo a los gastos legales.
Consideraciones adicionales sobre conservación documental
La adecuada conservación del contrato original trasciende el mero cumplimiento legal y constituye una práctica de autoprotección esencial para el comprador:
- Almacenamiento seguro: Conservar el documento en lugar protegido contra humedad, luz solar directa y otros factores que puedan deteriorarlo.
- Copias de respaldo: Realizar copias certificadas adicionales que pueden utilizarse para gestiones rutinarias, preservando el original para situaciones críticas.
- Digitalización personal: Crear respaldos digitales de alta calidad, aunque estos nunca sustituyen el valor jurídico del original.
- Información a familiares: Asegurarse que personas de confianza conozcan la ubicación de estos documentos para casos de emergencia.
- Actualización documental: Incorporar ordenadamente al mismo expediente cualquier adenda, modificación o documentación complementaria posterior.
La posesión del ejemplar original del contrato de compraventa inmobiliaria, debidamente legalizado por notario, no constituye un privilegio sino un derecho fundamental del comprador que resulta indispensable para su seguridad jurídica.
Los compradores deben adoptar una postura firme pero constructiva, exigiendo el cumplimiento estricto de esta obligación básica desde el momento mismo de la firma. Por su parte, los desarrolladores profesionales deben reconocer que la entrega inmediata de estos documentos no solo cumple con obligaciones legales ineludibles, sino que construye relaciones comerciales más sólidas y confiables. Felicitamos a los desarrolladores que sí ya lo están haciendo poniendo en práctica estas buenas prácticas.
La madurez del mercado inmobiliario dominicano requiere superar prácticas administrativas obsoletas que carecen de justificación jurídica y operativa, avanzando hacia estándares profesionales donde la documentación adecuada constituye la base de toda transacción responsable.
Este artículo forma parte de la serie ‘Buenas Prácticas Inmobiliarias en RD’.
La autora es abogada inmobiliaria, empresaria inmobiliaria CEO Echenique Group, Secretaria de la Junta Directiva AEI 2024-2026, conferencista certificada por John Maxwell y entrenada por Tania Báez realtor especializada en el sector inmobiliario dominicano e internacional.
