Por Joan Féliz
Especial para El Inmobiliario
En muchas de las grandes metrópolis del mundo, el crecimiento urbano desordenado ha tenido una consecuencia tan clara como silenciosa: el éxodo de las familias del centro hacia las periferias. Es el caso de Nueva York, donde vivir en Manhattan —además de costoso— representa una lucha diaria contra el tráfico, la falta de espacio y el estrés urbano. Como respuesta, miles de personas han optado por establecerse en Long Island, Queens, Brooklyn o incluso Nueva Jersey, para luego viajar diariamente a sus trabajos en la ciudad.
Lo mismo ocurre en Ciudad de México, donde quienes buscan más espacio, seguridad y tranquilidad se han mudado a municipios como Cuautitlán, Texcoco o Ecatepec. En Lima, distritos como La Molina o Pachacámac han absorbido a quienes ya no toleran el caos vehicular y la densidad poblacional de zonas más céntricas. Estos fenómenos tienen un patrón común: ciudades que crecieron sin planificación efectiva, donde la verticalización acelerada no fue acompañada por un desarrollo proporcional de infraestructura ni servicios.
Santo Domingo no es la excepción
En los últimos años, nuestra capital ha experimentado una verticalización masiva que ha modificado su skyline y su lógica urbana. Lo que comenzó con proyectos puntuales de lujo se ha convertido en una avalancha de torres que reconfiguran barrios tradicionales como Piantini, Evaristo Morales, La Esperilla, Bella Vista o Serrallés. Donde antes vivía una familia en una casa de una planta, hoy habitan 40 o 50 familias en una torre de 10 a 20 niveles. Cada una con al menos un vehículo.
¿Modernidad o desorden disfrazado?
A simple vista, parecería una muestra de desarrollo: más viviendas, más inversión, más dinamismo. Pero al mirar de cerca, es evidente que el crecimiento vertical de Santo Domingo está ocurriendo de forma desconectada de una planificación urbana integral. Y eso tiene consecuencias.
El tránsito, por ejemplo, es uno de los efectos más visibles y críticos. La sobrepoblación vehicular en calles diseñadas para menor densidad ha colapsado vías importantes, incrementado los tapones y afectando la calidad de vida de todos, incluyendo a quienes viven en estas nuevas torres. Muchos proyectos se levantan con apenas 1.2 parqueos por unidad, en zonas donde cada familia tiene dos o más vehículos. Las calles, ya sin aceras funcionales, se convierten en extensiones de parqueo improvisado.
El Distrito se vacía… y se densifica
Curiosamente, mientras más torres se construyen, más familias de clase media y media alta deciden abandonar el Distrito Nacional en busca de una vida más tranquila, segura y menos congestionada. Se van a zonas como Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte, Los Alcarrizos, Pedro Brand o La Guáyiga, incluso hacia polos como Punta Cana o Jarabacoa. La capital, irónicamente, se queda con los vehículos… y sin los residentes estables.
Este fenómeno tiene profundas implicaciones urbanas y sociales. Se construye mucho, pero no necesariamente se habita con estabilidad. Muchas de las unidades terminan en esquemas de renta corta, con alta rotación, sin generar comunidades sostenibles ni tejido urbano real.
El espejismo del lujo vs. el déficit habitacional
Según el Banco Central, la construcción representa cerca del 10% del PIB dominicano, una cifra que evidencia el peso del sector en la economía. Sin embargo, este crecimiento no ha logrado reducir el déficit habitacional, que supera las 900,000 unidades, de las cuales más de 600,000 son déficit cualitativo y unas 300,000 cuantitativo, según la ONE y el Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED.
Gran parte de las nuevas torres están dirigidas a un segmento premium, con precios que rondan los US$150,000 a US$350,000 o más. ¿Y el dominicano promedio? Queda fuera. El boom de la construcción no está resolviendo la necesidad más básica: acceso a vivienda digna para la mayoría.
Infraestructura rebasada, servicios colapsados
El Observatorio de Políticas Públicas de la UASD ha advertido que barrios como Naco, La Julia y Mirador Norte ya presentan saturación de redes sanitarias y eléctricas, mientras que el crecimiento poblacional sin respaldo de espacios públicos, zonas verdes, drenaje pluvial ni escuelas cercanas genera una ciudad incómoda y excluyente.
Los permisos de construcción han crecido año tras año. Solo en 2023, el MIVHED aprobó más de 1,700 licencias, muchas de ellas para proyectos multifamiliares verticales. Pero esa aceleración no ha sido acompañada de actualizaciones de planes de uso de suelo ni un rediseño vial que haga viable este crecimiento. El resultado: una ciudad en desequilibrio.
¿Y el rol de las autoridades?
El Ayuntamiento del Distrito Nacional y otras instancias municipales se han visto rebasadas por el ritmo del desarrollo. La Dirección de Planeamiento Urbano carece de un plan maestro actualizado, y muchas decisiones parecen responder más al interés del momento que a una visión de ciudad sostenible.
La falta de coordinación entre entidades como el INTRANT, Obras Públicas, CAASD y los cabildos ha hecho que las torres crezcan, pero sin aceras, sin accesos, sin drenaje, sin planificación.
Una ciudad para mirar, no para vivir
El skyline de Santo Domingo luce cada vez más imponente. Las torres, muchas de diseño impecable, captan la atención de inversionistas locales y extranjeros. Pero una ciudad no se mide solo por sus alturas, sino por la calidad de vida que ofrece a sus ciudadanos.
Hoy estamos frente a una oportunidad: corregir el rumbo antes de que sea tarde. Necesitamos políticas de planificación urbana modernas, participación de urbanistas en los procesos de aprobación, incentivos para desarrollos equilibrados y un enfoque más humano en la construcción de ciudad.
Conclusión: el problema no es la torre, es la improvisación
Construir hacia arriba no es un error. De hecho, en muchas ciudades se ha hecho con gran éxito. Pero ese éxito ha estado vinculado a una planificación consciente, con infraestructura, movilidad eficiente, servicios adecuados y visión a largo plazo.
En Santo Domingo todavía estamos a tiempo. La verticalización puede ser una aliada del desarrollo urbano… pero solo si se hace con responsabilidad, con datos, con liderazgo técnico y con una visión colectiva del futuro de la ciudad.
