Más del 90% de la oferta habitacional corresponde a apartamentos, en un mercado cada vez más homogéneo, segmentado y orientado a perfiles de ingresos medios y altos
SANTO DOMINGO. – Los datos del Registro de Oferta de Edificaciones (ROE 2025-2) confirman que más del 90% de las unidades habitacionales corresponde a apartamentos, una tendencia que no es nueva, pero que en esta medición se consolida y redefine la forma en que crece la ciudad.
La vivienda sigue siendo el eje del mercado inmobiliario en la región metropolitana, pero los cambios que registra el informe no apuntan hacia cuánto se construye, sino qué tipo de vivienda domina la oferta.
Los datos revelan que el peso de los apartamentos ya no es solo mayoritario, es prácticamente absoluto dentro de la oferta formal, desplazando a las casas, en respuesta a factores estructurales como las limitaciones en la disponibilidad de suelo urbano, el aumento en los costos de construcción y la necesidad de desarrollar proyectos con mayor densidad.
Como resultado, el mercado se orienta hacia un formato dominante de desarrollos multifamiliares., caracterizado por el incremento de la densidad sin verticalización plena, debido a que, aunque predominan los apartamentos, la altura de las edificaciones sigue siendo moderada.
La mayoría de las viviendas se desarrolla en edificaciones de uno y dos niveles, lo que indica que la densificación se está produciendo más por ocupación del suelo que por crecimiento en altura.
Un patrón, ya visible en el ROE 2025-1, se mantiene en la nueva medición: más unidades por proyecto, pero sin un salto significativo hacia la verticalización intensiva.
De estandarización y territorio
Debido a las deficiencias en el transporte público, el parqueo deja de ser un valor agregado y se convierte en parte esencial del producto inmobiliario.
Otro dato clave que trae el ROE 2025-2, es que más del 80% de las viviendas dispone de parqueos , un elemento que, más allá de lo funcional, define el perfil del potencial cliente: compradores con acceso a vehículo, proyectos dirigidos a segmentos medios y medios-altos, en una ciudad que sigue organizada en torno al transporte privado.
En el ROE 2025-2 la distribución geográfica de la oferta habitacional también es desigual, ya que los datos reflejan una fuerte concentración en el Distrito Nacional con más del 40% del total construido y Santo Domingo Este que agrupa el 34.1% de las obras, mientras Santo Domingo Norte, aunque es una zona en plena ebullición, concentra hasta el momento de la medición el 16.1%.
Estos datos replican un patrón observado en ediciones anteriores, en las que el centro concentra valor mientras la periferia absorbe expansión, conducta que refuerza la segmentación del mercado no solo por precio, sino también por ubicación.
Aunque la vivienda sigue siendo el principal destino de la construcción, los estándares de la oferta podrían responder a criterios de eficiencia y rentabilidad, pero también reducen la variedad de opciones disponibles en el mercado.
En este momento la oferta es casi homogénea y predominan los apartamentos y proyectos que incluyen parqueos, en configuraciones similares en tamaño y características, lo cual sugiere un mercado más eficiente desde el punto de vista del desarrollador, pero con menor diversidad de opciones para los compradores.
En el contexto macroeconómico de tasas de interés más caras, más restricciones en el financiamiento e incremento en los costos de los materiales, los desarrolladores se concentran en productos de mayor rotación o rentabilidad, reducen los riesgos y apuestan por tipologías probadas, como el apartamento.
El resultado es una ciudad con más viviendas por proyecto y un mercado cada vez más enfocado en segmentos específicos, principalmente de ingresos medios y medios-altos.
El apartamento no solo es el producto dominante. Es la expresión de un mercado que se ajusta a nuevas condiciones económicas y urbanas.
Más que un cambio puntual, se trata de una tendencia que ya venía desde el ROE 2025-1 y que ahora se consolida, marcando la forma en que Santo Domingo se está construyendo y habitando.
Lecturas recomendadas:
- La construcción crece con menos desarrollos; proyectos nuevos disminuyen en un 22%
- Obras destinadas a vivienda unifamiliar son las que presentan mayor proporción de paralización, según informe ROE
