Der Gesetzentwurf zur Regulierung von Immobilienmaklern und -werbung hat den Senat bereits passiert und liegt nun dem Abgeordnetenhaus zur Beratung vor. Während der endgültige Text noch ausgearbeitet wird, gibt es etwas, das außerhalb des Einflussbereichs jedes Gesetzgebers liegt: die Vorbereitung. Wer heute damit beginnt, wird die Regulierung in einen Wettbewerbsvorteil verwandeln
Jahrelang konnte sich in der Dominikanischen Republik jeder als Immobilienmakler ausgeben. Man brauchte nur ein Handy, ein Profil in den sozialen Medien, eine WhatsApp-Gruppe und ein paar gute Fotos. Diese Ära geht nun zu Ende.
Was wurde bereits definiert?
Wie ich bereits in früheren Kolumnen erwähnt habe, wurde der Gesetzentwurf bereits vom Senat verabschiedet und liegt nun der Abgeordnetenkammer vor. Auch wenn der endgültige Wortlaut noch angepasst werden kann, sind die Kernprinzipien klar: obligatorische Lizenzierung, öffentliche Registrierung von Vermittlern und staatliche Aufsicht.
Eine Wahrheit aber kann kein Gesetzestext ändern: Regulierung schafft keinen professionellen Vertreter; sie offenbart nur, wer bereits einer ist.
Der Kunde kann dies vor dem Anruf überprüfen
Die bedeutendste Veränderung liegt nicht in den Geldstrafen, sondern in der Transparenz.
Ein kostenloses, offenes und öffentliches Register ermöglicht es Käufern, innerhalb weniger Minuten zu überprüfen, ob der Verkäufer einer Immobilie dazu berechtigt ist. In diesem Register werden auch alle verhängten Sanktionen erfasst.
Ihr Ruf wird nicht länger eine subjektive Wahrnehmung sein, sondern zu einer überprüfbaren Tatsache. Regulierung schafft keine Glaubwürdigkeit; sie macht lediglich die Glaubwürdigkeit sichtbar, die sich jeder Einzelne bereits erarbeitet hat.
Sechs Praktiken, die nicht vom endgültigen Text abhängen
Der erste Punkt ist die Ausbildung. Jedes Zulassungsverfahren erfordert anerkannte Fachkenntnisse. Wer sich heute in Rechts-, Registrierungs- und Steuerfragen weiterbildet, muss morgen nicht in Panik geraten.
Der zweite Schritt ist die Überprüfung. Bevor Sie eine Immobilie anbieten, prüfen Sie die Eigentumsverhältnisse, den Rechtsstatus, die Identität des Eigentümers sowie etwaige Belastungen oder Rechtsstreitigkeiten. Sollten Sie ein Risiko feststellen, weisen Sie den Verkäufer schriftlich darauf hin und empfehlen Sie ihm die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts.
Das dritte Dokument ist ein schriftlicher Maklervertrag. Die Provision bzw. die Honorare, der Leistungsumfang und die Genehmigung des Eigentümers zur Vermarktung der Immobilie müssen in einem unterzeichneten Dokument festgehalten werden, nicht in einer Sprachnachricht.
Der vierte Punkt betrifft wahrheitsgemäße Werbung. Das Projekt definiert irreführende Kommunikation als jegliche Kommunikation, die hinsichtlich der Eigenschaften, des Preises, des Zustands oder der Übergabe einer Immobilie falsche Angaben macht. Echte Fotos, Endpreise und realistische Liefertermine sind daher verpflichtend.
Der fünfte Punkt ist die Verhinderung von Geldwäsche. Diese Verpflichtung besteht für Immobilienmakler bereits gemäß Gesetz 155-17. Wer sie heute noch nicht einhält, begeht bereits einen Verstoß.
Das sechste Element ist das Betriebshandbuch. In verschiedenen Versionen des Projekts ist festgelegt, dass Agenturen und Bauträger mit speziellen Lizenzen ein Handbuch einreichen müssen, das ihre Prozesse und die Überwachung ihrer Makler dokumentiert. Die Einhaltung dieser Vorgaben wird bei jeder Verlängerung überprüft. Ein umfassendes Handbuch lässt sich nicht in einer Woche erstellen. Es muss genau definieren, wie eine Immobilie erworben und verifiziert wird, wie Makler eingestellt und beworben werden und wie der Kunde bis zum Vertragsabschluss betreut wird. Im Wesentlichen handelt es sich um die schriftliche Dokumentation der Unternehmensführung des Immobilienunternehmens.
Von Charisma bis zu technischer Kompetenz
Der neue Vermittlungsrahmen ist die institutionelle Antwort auf den informierten und anspruchsvollen Anleger, den ich in früheren Kolumnen beschrieben habe.
Die Ausübung des Berufs ohne Lizenz zählt zu den Verstößen, die das Gesetz am härtesten bestraft, mit Geldstrafen von bis zu 50 Mindestlöhnen. Doch die eigentlichen Kosten liegen nicht in der Geldstrafe, sondern im Ausschluss aus dem Berufsregister, das von Mandanten konsultiert wird.
Die Vorbereitungen haben auch eine Einwanderungsdimension. In verschiedenen Versionen des Projekts ist festgelegt, dass ausländische Vermittler einen legalen Aufenthaltsstatus und eine Arbeitserlaubnis nachweisen müssen. Es geht nicht um die Nationalität, sondern um die Legalität. Ausländische Fachkräfte, die ihren Status nutzen, um den Markt zu bereichern, sind gefragt. Wer als Besucher einreist und ohne Genehmigung als Vermittler tätig wird, handelt bereits außerhalb der Einwanderungsbestimmungen, und die Registrierung wird dies verdeutlichen.
In verschiedenen Versionen des Projekts wurde auch eine differenzierte Behandlung derjenigen anerkannt, die einer rechtlich konstituierten Gewerkschaft angehören – ein Zeichen dafür, dass die Organisation des Sektors im neuen Rahmen Gewicht haben wird.
Fachleute, die bereits mit dokumentierten Prozessen, schriftlichen Verträgen und der Überprüfung ihres Rechtsstatus arbeiten, werden die Änderung kaum bemerken. Regulierung wird die Vorbereitung nicht ersetzen; sie wird sie erfordern.
Die Frage ist nicht, ob es ankommt, sondern wie es dich findet
Der Registrierungsprozess macht Sie nicht vertrauenswürdig. Er bestätigt lediglich, ob Sie es bereits waren.
Wenn Sie ein Investor: Werden Sie überprüfen, ob Ihr Vertreter autorisiert ist, bevor Sie ihm Ihr Vertrauen und Ihr Kapital anvertrauen?
Wenn Sie ein Immobilienbüro: Besitzen Sie derzeit ein Betriebshandbuch, das beschreibt, wie Sie Ihre Makler rekrutieren, überprüfen, einstellen und betreuen, oder werden Sie es erst bei Bedarf eilig erstellen?
Wenn Sie ein Entwickler: Verfügt Ihr Unternehmen über ein Betriebshandbuch für seinen Vertriebsbereich, und würde Ihre Werbung einer Überprüfung nach den kommenden Standards standhalten?
Wenn Sie Immobilienmakler: Wie viele Ihrer Transaktionen im letzten Jahr beinhalten einen schriftlichen Maklervertrag und eine Bestätigung des Rechtsstatus in den Akten?
Wenn Sie als ausländische Fachkraft in der Dominikanischen Republik als Vermittler tätig sind: Sind Ihre Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis in Ordnung? Sind Sie vorbereitet oder bereiten Sie sich zumindest vor?
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