El 2 de diciembre entra en vigencia la Disposición Técnica que introduce las inscripciones provisionales al registro inmobiliario dominicano. Por primera vez, las promesas de venta y compromisos contractuales podrán inscribirse, produciendo efectos frente a terceros. Una transformación que llegó tarde para algunos compradores que perdieron todo cuando sus “promesas invisibles” no pudieron detener embargos, pero que cambia radicalmente el futuro del mercado.
La pesadilla que pudo evitarse
Sucedió en un proyecto inmobiliario en nuestro país. Los compradores habían firmado sus promesas de venta ante notario, pagado religiosamente cada cuota, esperado pacientemente la construcción. Todo parecía en orden.
Hasta que llegó la notificación: el proyecto completo estaba embargado. El desarrollador había tomado un préstamo usando el título madre como garantía. El acreedor ejecutaba su hipoteca. Y esas promesas de venta —esos papeles que los compradores creían tan sólidos— no valían nada frente al embargo.
Los compradores intentaron desesperadamente detener el proceso. Presentaron sus contratos. Alegaron su buena fe.
La Suprema Corte fue clara y contundente “esos contratos de promesas de venta no se anteponen al acreedor porque no estaban registradas” (Sentencia SCJ-PS-23-0123, 31 enero 2023, analizada en mi libro “Bienes Raíces desde un Punto de Vista Legal”): en materia registral no existen derechos ocultos. La hipoteca inscrita prevalece sobre cualquier promesa no registrada.
Los compradores —a pesar de su buena fe— perdieron. La razón: “Lo que no está registrado, no es oponible a terceros”. Sus promesas eran legalmente invisibles.
Como abogada inmobiliaria, esa sentencia me persigue. No porque esté mal fundamentada —jurídicamente es impecable— sino porque evidenció que los compradores honestos no tenían forma de proteger sus derechos “en formación”.
Hasta ahora
El 2 de diciembre de 2025 entra en vigencia la Disposición Técnica DNRT-DT-2025-001, que introduce las inscripciones provisionales al sistema registral dominicano. Este avance, impulsado por la visión de organizaciones como la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI), representa un cambio histórico en la protección de inversiones inmobiliarias.
La herramienta que llegó tarde para algunos, pero a tiempo para el futuro
Por primera vez, las promesas de venta, opciones de compra y compromisos contractuales podrán inscribirse en el Registro de Títulos, produciendo efectos frente a terceros. Lo que antes era invisible, ahora será público.
El contraste es dramático. Antes, el comprador firmaba una promesa que no se registraba en el Registro de Títulos porque no se podía. El desarrollador podía hipotecar en el transcurso de la construcción. El acreedor ejecutaba si el desarrollador no pagaba. El comprador descubría tarde que su promesa no era oponible. Inversiones perdidas.
Ahora, con las inscripciones provisionales, la promesa se registra. Terceros que consulten el estado jurídico del títulos madre verán los compromisos de ventas. Si el desarrollador intenta hipotecar, el banco verá las promesas inscritas. Transparencia total, compradores protegidos.
Los requisitos: simplicidad como estrategia
El proyecto de actualización de requisitos para actuaciones registrales, actualmente en consulta pública hasta el 28 de noviembre de 2025, detalla los requisitos para las inscripciones provisionales transaccionales. La belleza está en la simplicidad operativa.
Se necesita el acuerdo formalizado que contenga el consentimiento expreso del propietario para su inscripción, una instancia de solicitud, los documentos de identidad de las partes y registro mercantil cuando aplique. Cabe destacar, el registro no exigirá el duplicado del certificado de título, eliminando uno de los mayores obstáculos burocráticos.
Según este proyecto en consulta, las tasas establecidas son accesibles: RD$130.00 por acto notariado según la Ley 140-15, RD$50.00 por contrato notarizado según la Ley 3-2019, más las tasas por servicios de la Jurisdicción Inmobiliaria que varían según el tipo de servicio. Un costo mínimo comparado con la protección que ofrece.
¿Por qué esto transforma el mercado?
Para compradores sobre planos, significa poder exigir que su promesa se inscriba provisionalmente. Ese asiento protege su derecho frente a terceros y advierte a futuros acreedores que existen compromisos previos. Si aquellos compradores del caso que mencioné hubieran tenido esta herramienta, hoy contaríamos otra historia.
Para desarrolladores honestos, las inscripciones provisionales demuestran públicamente la trazabilidad de sus compromisos, aumentan la confianza del comprador, mejoran la bancabilidad del proyecto porque los bancos ven compromisos registrados y no solo papeles privados, y protegen su reputación con gobernanza transparente.
Para agentes inmobiliarios, ahora pueden verificar en el certificado si existen promesas inscritas, opciones de compra o compromisos que afecten la disponibilidad del inmueble. Esto los protege de promover propiedades con situaciones ocultas que exploten después.
La verdad incómoda
Durante años, el mercado funcionó con promesas de venta legalmente invisibles. Eso permitió que desarrolladores hipotecaran sin que compradores lo supieran, que acreedores ejecutaran garantías desconociendo compromisos previos, y que compradores honestos perdieran todo.
La disposición DNRT-DT-2025-001 es la respuesta institucional. El país dice: basta de invisibilidad, basta de compradores vulnerables. El proyecto en consulta pública perfecciona el procedimiento, estableciendo reglas uniformes y predecibles.
El momento de actuar
Como abogada que analizó ese caso doloroso en mi libro, este momento me llena de esperanza. Pero la herramienta solo funciona si la usamos.
Pregúntate ahora mismo: si eres comprador sobre planos, ¿vas a exigir que tu promesa se inscriba provisionalmente antes de saldar el inicial? Si eres desarrollador, ¿vas a inscribir cada promesa para proteger a tus compradores y tu reputación? Si eres agente, ¿vas a verificar inscripciones provisionales antes de promover propiedades?
El 2 de diciembre, lo invisible se vuelve visible. Si esta herramienta hubiera existido antes, aquellos compradores no habrían perdido sus inversiones. El conflicto nunca habría llegado a la Suprema Corte.
Ahora la tenemos. La pregunta es: ¿la usaremos para que esa historia no vuelva a repetirse?
