Una práctica aparentemente conveniente puede convertirse en pesadilla legal
cuando la muerte, enfermedad o conflictos familiares irrumpen en el proceso. Los
riesgos que nadie calcula hasta que es demasiado tarde.
Como abogada inmobiliaria, puedo afirmar que comprar propiedades a nombre de terceros es una de las prácticas más peligrosas del mercado inmobiliario dominicano. Lo que muchos consideran un «truco inteligente» puede convertirse en la pesadilla legal más costosa de su vida.
Las razones siempre suenan convincentes: «me estoy divorciando», “quiero evitar pagar el IPI (Impuesto al patrimonio inmobiliario IPI)”, «prefiero que no aparezca a mi nombre». Pero esta supuesta estrategia puede generar consecuencias civiles, sucesorales y hasta penales.
Cuando la muerte reescribe las reglas
Imaginemos un caso realista. Juan decide invertir en un apartamento en planos, pero lo registra a nombre de su cuñado para «protegerse». El proyecto avanza, Juan paga cada cuota con puntualidad, pero antes de la entrega el cuñado fallece. Automáticamente, ese inmueble en construcción entra al caudal hereditario del difunto. Es decir, ahora son los herederos quienes tienen derechos sobre la propiedad, aunque Juan pueda demostrar que los fondos provinieron de su bolsillo.
Y aquí empieza la tormenta. El verdadero comprador se enfrenta a la dura realidad del derecho inmobiliario dominicano: lo que vale no es quién pagó, sino a nombre de quién está el contrato y, posteriormente, el título. La sucesión no distingue si el dinero fue de Juan o de otra persona; lo que importa es que el contrato figura a nombre del difunto.
El laberinto legal
¿Qué puede hacer el comprador real en este escenario? Existen varias vías, aunque todas complejas:
- Acción en simulación: Alegar que el contrato a nombre del tercero fue ficticio y que él es el verdadero adquirente. Requiere pruebas sólidas, usualmente escritas, y es un proceso largo y costoso.
- Reclamación por enriquecimiento sin causa: Buscar que le devuelvan el dinero invertido. El problema: esta vía no asegura quedarse con el inmueble, solo recuperar lo aportado.
- Acuerdo con los herederos: Intentar que los herederos del tercero fallecido declinen sus derechos a su favor. Aunque viable, es difícil lograr consenso y suele implicar negociaciones desgastantes.
¿Qué dice la jurisprudencia?
La Suprema Corte de Justicia, en su sentencia SCJ-PS-23-1546 (28 de julio de 2023), fijó un criterio clave:
“Cuando se alega la simulación de un contrato, la prueba por excelencia es el contraescrito, como documento escrito que refleja la verdadera convención oculta tras el acto aparente«.
En otras palabras, no bastan testigos o alegatos verbales: los tribunales exigen pruebas documentales contundentes -recibos, transferencias, contratos previos, correspondencia— que evidencien la verdadera intención de las partes.
La doctrina dominicana coincide. En “La simulación en la práctica jurídica y social dominicana” se explica:
“La simulación puede ser absoluta, cuando se aparenta un contrato inexistente, o relativa, cuando se oculta la verdadera naturaleza del acuerdo. En ambos casos, el derecho exige prueba escrita para acreditar la intención real de las partes».
Más allá de lo civil: riesgo penal por lavado de activos
El análisis no termina en lo civil o registral.Comprar propiedades a nombre de terceros puede activar alarmas bajo la Ley 155-17. Esta normativa considera al sector inmobiliario como Sujeto Obligado No Financiero.
El simple hecho de registrar un inmueble a nombre de un tercero puede interpretarse como ocultamiento de la propiedad real, especialmente si el titular aparente carece de capacidad económica justificable.
La Ley 155-17 sanciona no solo al que lava dinero, sino también al que presta su nombre. Aunque los fondos provengan de actividades lícitas, una compra mal estructurada puede generar consecuencias serias.
El riesgo que nadie considera: bienes matrimoniales
Imagina que estás divorciándote pero técnicamente aún casado. Decides «proteger» una inversión de USD500,000 comprando un apartamento a nombre de tu hermano. El problema: estás usando dinero que legalmente pertenece a la comunidad matrimonial.
Las consecuencias pueden ser devastadoras: Tu cónyuge puede demandar tanto a ti como a tu hermano por disposición fraudulenta de bienes matrimoniales. El resultado típico incluye nulidad de la transacción, reversión al patrimonio matrimonial, y cargos adicionales por ocultación de activos que empeoran tu situación en el divorcio.
Las preguntas que pueden salvarte millones
Si estás considerando comprar a nombre de un tercero:
¿Qué sucede si el titular muere mañana? ¿Tienes documentación que proteja tu inversión ante sus herederos?
¿Qué pasa si se divorcia, enferma, o cambia de opinión?
¿Pueden interpretar esta estructura como ocultamiento bajo la Ley 155-17?
Si no puedes responder con certeza absoluta y con documentación sólida, no estás haciendo una inversión inteligente. Estás apostando tu patrimonio al destino de otra persona.
Cuando el titán cae, tu patrimonio también
Lo que hoy parece una jugada inteligente puede convertirse mañana en el error más costoso de tu vida inmobiliaria. He visto inversionistas perder propiedades y dinero, enfrentar investigaciones penales, y destruir relaciones familiares por estructuras mal concebidas.
La seguridad jurídica no tiene sustituto. En bienes raíces, la transparencia y las estructuras legales adecuadas siempre serán la mejor estrategia.
Tu próximo paso es vital: Si ya tienes propiedades a nombre de terceros, evalúa inmediatamente tu exposición al riesgo con asesoría legal especializada. Si estás considerando esta estructura, invierte en protección preventiva real.
Tu futuro financiero no debe depender de que otra persona permanezca sana, viva y bien intencionada indefinidamente. Porque la vida, como hemos visto, tiene otros planes.
Las opiniones expresadas en este artículo son de la responsabilidad exclusiva de su autor.
