No todo lo que se firma es justo. Las cláusulas abusivas en contratos de promesa de venta y opción de compra no solo afectan al comprador: erosionan la confianza, dañan la reputación del sector y frenan la inversión
Hay una realidad que debemos abordar con responsabilidad: en el sector inmobiliario dominicano, no todo contrato es justo, aunque esté firmado.
Y es que, como bien sabemos los que ejercemos esta práctica, el papel lo aguanta todo… pero el mercado no lo perdona todo.
En los últimos meses, he revisado contratos de opción de compra y promesas de venta que, lejos de reflejar un equilibrio jurídico, operan como estructuras diseñadas para trasladar prácticamente todo el riesgo a una sola parte: el comprador
Cláusulas desproporcionadas. Penalidades abusivas. Pérdidas automáticas de sumas importantes de dinero. Gastos inventados. Renuncias implícitas a derechos fundamentales. En fin una vil locura.
Contratos que, sin temor a exagerar, dan grima.
¿Qué es realmente un contrato leonino?
En términos jurídicos, hablamos de un contrato leonino cuando existe una desproporción evidente entre las prestaciones de las partes, favoreciendo injustificadamente a una de ellas.
Aunque el Código Civil dominicano no utiliza expresamente el término “leonino” en todos los contextos contractuales, sí establece principios fundamentales que lo limitan:
- Artículo 1134 del Código Civil: los contratos deben ejecutarse de buena fe.
- Artículo 1131 y siguientes: la causa debe ser lícita.
- Principio general de equilibrio contractual: implícito en todo sistema de derecho civil.
A esto se suma la Ley 358-05 sobre Protección al Consumidor, que prohíbe cláusulas abusivas que coloquen al consumidor en desventaja excesiva o limiten sus derechos.
Es decir, no todo lo que se firma es válido simplemente por estar firmado.
El problema no es el contrato… es el abuso.
Seamos claros: ni el contrato de opción de compra ni el contrato de promesa de venta son el problema.
Son figuras legítimas, necesarias y ampliamente utilizadas en el desarrollo inmobiliario, especialmente en proyectos en planos.
El problema surge cuando:
- Se imponen condiciones que el comprador no puede negociar
- Se establecen penalidades desproporcionadas
- Se permite al desarrollador incumplir sin consecuencias reales
- Se limita o dificulta la devolución de fondos, incluso ante causas justificadas
Y lo más grave: cuando el comprador descubre estas condiciones después de haber pagado sumas significativas de dinero, la respuesta no tarda en llegar: ‘está en el contrato’, como si la simple inclusión de una cláusula bastará para convertir en legal lo que claramente no es justo.
Cuando el contrato se convierte en una trampa
He visto casos donde un comprador, tras querer retirarse de un proyecto por razones válidas, se enfrenta a cláusulas que:
- Le hacen perder la totalidad de lo abonado
- Le imponen penalidades acumulativas
- Le bloquean cualquier vía efectiva de reclamación
En ese momento, el contrato deja de ser una herramienta de seguridad jurídica y se convierte en una trampa legal.
Y ahí empieza otro problema: procesos judiciales largos, desgaste emocional, pérdida económica… y una percepción devastadora del mercado.
El impacto que muchos no están viendo
Aquí es donde el tema deja de ser individual y se convierte en sectorial.
Un comprador afectado por un contrato abusivo:
- No vuelve a invertir
- Desconfía del sistema
- Advierte a otros inversionistas
- Afecta la reputación del país como destino de inversión
Especialmente cuando hablamos de la diáspora dominicana o inversionistas extranjeros.
Y lo más delicado: el asesor inmobiliario también paga las consecuencias, aun cuando no haya redactado el contrato.
Porque en la mente del cliente, todo forma parte del mismo ecosistema.
No se trata de debilitar al desarrollador, sino de equilibrar
Es importante dejar algo claro: proteger al comprador no significa desproteger al desarrollador.
El desarrollador tiene riesgos legítimos: costos de construcción, fluctuaciones del mercado, incumplimientos de compradores.
Pero el equilibrio contractual no puede lograrse a costa de anular prácticamente los derechos de una de las partes.
Porque cuando eso ocurre, ya no estamos frente a un contrato… estamos frente a un abuso de posición.
Un llamado necesario al sector
Hoy más que nunca, el sector inmobiliario dominicano está en una posición privilegiada.
Tenemos demanda. Tenemos inversión extranjera. Tenemos desarrollo y mucho más.
Pero también tenemos una responsabilidad.
No podemos permitirnos debilitar el mismo sector que nos sostiene. Porque de este mercado vivimos, en él crecemos y a través de él sostenemos nuestras familias.
Como abogados, como desarrolladores, como agentes inmobiliarios, estamos llamados a elevar el estándar.
A construir contratos que sean claros, equilibrados, ejecutables y que generen confianza.
Y sí, incluso debemos abrir la conversación sobre la necesidad de modelos contractuales más estandarizados, que protejan la operatividad del negocio sin sacrificar la seguridad jurídica del comprador. Porque no podemos seguir improvisando cláusulas a conveniencia, bajo la falsa premisa de que el papel lo aguanta todo, cuando en realidad lo que está en juego es la confianza en todo un sector.
Esto nos invita a una reflexión. Porque al final, la verdadera pregunta no es si el contrato es legal…Es si es justo.
Y en un mercado donde la confianza es el activo más valioso, conviene recordar algo esencial:
Un contrato abusivo puede cerrar una venta hoy… pero también puede cerrar el mercado mañana.
Lecturas recomendadas:
