Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
La República Dominicana ha logrado posicionarse como uno de los destinos turísticos más codiciados en el Caribe, con un mercado inmobiliario que ha experimentado un auge significativo en las últimas décadas. El turismo de lujo, impulsado por exclusivos desarrollos en zonas como Punta Cana, Cap Cana y Las Terrenas, ha sido uno de los motores de crecimiento de la economía local. Sin embargo, el aumento de los alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb está comenzando a generar efectos negativos en este sector, afectando tanto el valor de los inmuebles como la imagen de la marca país.
La alteración del mercado inmobiliario: Efectos en el valor de los inmuebles
Según datos de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), en 2023, las propiedades en destinos turísticos clave como Punta Cana y Bávaro vieron un aumento del 18% en el número de ofertas de alquiler a corto plazo. Esto representa un aumento significativo respecto al año anterior, que fue de solo un 9%. Sin embargo, este aumento descontrolado ha comenzado a generar una saturación de la oferta en estos destinos. Aunque muchos de estos alquileres son de menor calidad, los precios de las propiedades en venta han visto un descenso del 12% en algunas áreas afectadas por este fenómeno. Esto ha provocado que los desarrolladores de proyectos inmobiliarios de lujo encuentren más difícil mantener sus márgenes de beneficio.
El Airbnb ha generado una saturación de la oferta, donde propiedades que originalmente estaban destinadas a residentes permanentes o turistas de lujo se han convertido en unidades para alquiler temporal sin ningún tipo de regulación. En destinos como Las Terrenas, por ejemplo, lo que antes eran complejos turísticos de alto nivel o residencias exclusivas, ahora se transforman en viviendas transitorias de bajo costo que se alquilan por días o semanas.
El resultado es claro: las propiedades pierden su valor. Según un informe de The Global Hospitality Insights de 2023, los desarrollos inmobiliarios que antes se consideraban de lujo y exclusividad ahora compiten con innumerables opciones informales que, aunque no siempre cumplen con los mismos estándares, ofrecen precios más bajos y una experiencia más accesible, pero a expensas de la calidad y la tranquilidad que antes atraían a los turistas de alto nivel.
Este cambio tiene un impacto directo en la sostenibilidad del mercado inmobiliario. La percepción de que un destino se ha «masificado» y se ha vuelto accesible para cualquier tipo de turista —sin importar el presupuesto— está afectando la capacidad de los desarrolladores y propietarios para mantener el valor de sus propiedades. A largo plazo, esto puede resultar en una reducción del atractivo del destino para inversiones de mayor envergadura, afectando de manera crítica el futuro del turismo inmobiliario en el país.
Desventajas en la estabilidad de los apartamentos y destinos
Un informe de AirDNA, que rastrea las tendencias del mercado de alquiler a corto plazo, reveló que, en 2023, la ocupación promedio de los apartamentos de alquiler a corto plazo en la República Dominicana aumentó un 21% en comparación con 2022. Sin embargo, la estabilidad de los apartamentos y destinos turísticos se ha visto afectada por la rotación de turistas de bajo presupuesto que, en muchos casos, no cumplen con las expectativas de los residentes permanentes o de los turistas de lujo.
La desregulación de estos alquileres ha llevado a la creación de un mercado de viviendas poco controlado, donde la rotación de huéspedes y la falta de supervisión en la gestión de propiedades afecta la estabilidad de los complejos residenciales y turísticos. En zonas como Cap Cana, donde los residentes y turistas de lujo buscan la paz y privacidad, este modelo de alquiler ha resultado en un aumento de la actividad comercial en áreas residenciales, lo que puede generar incomodidad para los residentes permanentes y aquellos que buscan una experiencia exclusiva.
A nivel de destino, esto afecta la percepción de las zonas turísticas, que dejan de ser vistas como espacios de alta gama para convertirse en áreas más comunes y menos atractivas. Lo que una vez fue considerado un destino de lujo ahora puede verse como una opción accesible para un espectro más amplio de turistas, muchos de los cuales no buscan la misma calidad de servicios, ni están dispuestos a pagar las tarifas premium que los desarrolladores de alto nivel requieren.
El impacto en la marca país
Uno de los efectos más perjudiciales del auge del Airbnb desregulado en la República Dominicana es la amenaza directa a la marca país. Según el Ministerio de Turismo de la República Dominicana, en 2023 el país recibió 10 millones de turistas, lo que representa un crecimiento del 6% respecto al año anterior. Sin embargo, la falta de control en las plataformas de alquiler a corto plazo ha generado incertidumbre en la percepción de los turistas potenciales sobre la calidad de las opciones de alojamiento en el país.
La República Dominicana ha invertido una gran cantidad de recursos en construir una imagen de exclusividad y lujo en el mercado turístico global. Sin embargo, la proliferación de alquileres informales, sin control ni regulación, puede diluir esta percepción de lujo y exclusividad.
La falta de regulación en plataformas como Airbnb hace que propiedades de baja calidad y mal gestionadas se mezclen con las ofertas más exclusivas del mercado. Esto crea una imagen desordenada del destino, lo que puede disuadir a turistas de alto poder adquisitivo que buscan una experiencia diferenciada y de alto nivel. El daño a la marca país es particularmente preocupante cuando el mercado internacional percibe que un destino pierde sus estándares de calidad, afectando directamente la reputación que tanto ha costado construir.
Un llamado a ADETI: La necesidad de liderar la regulación del mercado
Es fundamental resaltar el trabajo que ha realizado la Asociación Dominicana de Turismo Inmobiliario (ADETI) en cuanto a la regulación y control de las plataformas como Airbnb. A pesar de los desafíos que presenta la desregulación, la asociación ha tomado medidas en muchos proyectos turísticos, logrando avances significativos en la creación de un marco regulatorio que ha beneficiado el sector inmobiliario. A través de su labor, se han logrado establecer políticas claras que no solo facilitan el desarrollo del turismo inmobiliario, sino que también aseguran la calidad y la sostenibilidad del mercado.
Según ADETI, se estima que, en los próximos tres años, más de 2,000 unidades de alojamiento en zonas turísticas populares estarán sujetas a regulaciones específicas para garantizar su calidad y seguridad. Estos esfuerzos han sido fundamentales para que los destinos turísticos más exclusivos sigan siendo atractivos para los turistas internacionales, asegurando que las regulaciones sean aplicadas en proyectos de mayor escala.
No obstante, es importante recalcar que, a pesar de estos esfuerzos por parte de entidades como estas, la falta de regulación generalizada sigue siendo un reto. En muchos proyectos, especialmente en zonas turísticas populares, la proliferación de los alquileres informales sin control ha superado las normativas establecidas, generando un impacto negativo en la estabilidad del sector.
Por ello, es crucial que el liderazgo de la citada entidad, en la implementación de regulaciones más estrictas continúe y se expanda, para evitar que el modelo de negocio de rentas cortas siga afectando de manera desproporcionada la industria del turismo inmobiliario en la República Dominicana. Su experiencia en la creación de regulaciones que fomenten un turismo inmobiliario ordenado es una guía invaluable que debe ser seguida de cerca por las autoridades.
La necesidad de regulaciones claras: Adaptación a las necesidades del país
Es importante destacar que cada país debe desarrollar leyes y regulaciones de acuerdo con sus propias necesidades y particularidades económicas. La República Dominicana, siendo un país cuyo principal motor económico es el turismo, no puede permitirse seguir los ejemplos de otros países cuyo enfoque en la industria turística no es tan central.
Aunque algunas naciones han optado por un enfoque más laxo hacia plataformas como Airbnb, la República Dominicana no puede darse el lujo de permitir que su industria del turismo y su marca país sean vulneradas únicamente porque otros no han implementado las mismas regulaciones. La creación de políticas claras y reguladas es esencial para proteger tanto el valor de nuestros inmuebles como la sostenibilidad de los destinos turísticos que nos posicionan como un líder en el Caribe.
Para garantizar la preservación de la calidad de los destinos turísticos y la estabilidad del mercado inmobiliario, se debe actuar con determinación. La adopción de normas que regulen los alquileres de corto plazo es una medida que no solo beneficiará al sector, sino que también permitirá que la República Dominicana mantenga su reputación de destino turístico de lujo y de alto nivel.
El autor es MBA, especialista en marketing digital, gerente de operaciones de constructora Incaribe, con más de 10 años de experiencia en el sector construccion y turismo.
