SANTO DOMINGO. – Si se observa el comportamiento reciente del mercado inmobiliario dominicano, el alquiler se ha convertido en uno de los puntos más sensibles del sector. El crecimiento del turismo, la presión sobre la vivienda urbana y el interés sostenido de inversionistas locales y extranjeros han elevado la demanda de inmuebles residenciales y comerciales, especialmente en zonas estratégicas del país.
Este escenario, marcado por cifras económicas positivas y un mercado cada vez más dinámico, llevó al Estado dominicano a actualizar el marco legal que regula los arrendamientos. Así nació la Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles, una normativa que busca poner orden en una relación históricamente informal y que, a partir de 2025 y con plena aplicación en 2026, define reglas claras sobre cómo y cuándo puede ajustarse el precio de una renta.
El límite del 10 % y el fin de los aumentos arbitrarios
Uno de los puntos centrales de la Ley 85-25 es que el aumento del alquiler deja de ser una decisión discrecional del propietario. La normativa establece que, si el contrato de alquiler no incluye un mecanismo específico de reajuste, el incremento anual no puede superar el 10 % del monto vigente.
Este ajuste, además, solo puede aplicarse al momento de la renovación del contrato, nunca durante su vigencia. Es decir, mientras el contrato esté activo, el precio de la renta debe mantenerse inalterado, lo que introduce un elemento de previsibilidad tanto para inquilinos como para inversionistas.
En la práctica, esto significa que un alquiler de RD$30,000 mensuales solo podría aumentar hasta RD$33,000 al renovarse el contrato, siempre que no exista una cláusula distinta previamente acordada entre las partes.
Cuando el contrato sí establece un mecanismo de ajuste
La ley también reconoce la realidad del mercado y la libertad contractual, siempre que exista equilibrio. Si el contrato establece de forma expresa un mecanismo de reajuste —por ejemplo, vinculado a la inflación medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC)— ese será el parámetro válido para calcular el aumento.
Este punto cobra relevancia en un contexto económico donde el Banco Central de la República Dominicana ha reportado variaciones inflacionarias que impactan directamente los costos de mantenimiento, financiamiento y operación de los inmuebles. Sin embargo, la Ley 85-25 exige que estos ajustes estén claramente definidos por escrito y no se conviertan en una vía para imponer incrementos desproporcionados.
Un mercado presionado por el turismo y la demanda habitacional
El debate sobre los aumentos de renta no puede desligarse del contexto económico. Al cierre de 2025, República Dominicana registró más de 8.8 millones de turistas por vía aérea, impulsando la demanda de alquileres en polos como Punta Cana, Bávaro, La Romana y Puerto Plata. A esto se suma el auge del turismo de cruceros y el crecimiento sostenido de proyectos residenciales vinculados a la actividad turística.
Este dinamismo ha incrementado el interés por ajustar precios de renta, pero también ha evidenciado la necesidad de reglas claras para evitar distorsiones que afecten la estabilidad del mercado inmobiliario.
Lo que deben tener claro propietarios e inquilinos en 2026
Para los propietarios, la nueva ley implica planificar con mayor rigor: redactar contratos bien estructurados, definir mecanismos de reajuste desde el inicio y entender que el aumento del alquiler está sujeto a límites legales.
Para los inquilinos, conocer que el aumento máximo del 10 % solo aplica en la renovación del contrato se convierte en una herramienta clave para proteger su estabilidad financiera y exigir el cumplimiento de la normativa.
En corto
La Ley 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles establece reglas claras para los aumentos de renta en República Dominicana:
• Si el contrato NO incluye una cláusula de reajuste, el aumento anual del alquiler no puede superar el 10 % del monto vigente.
• El aumento solo puede aplicarse al momento de la renovación del contrato, nunca durante su vigencia.
• No se permiten aumentos unilaterales por parte del propietario mientras el contrato esté activo.
• Si el contrato SÍ establece un mecanismo de ajuste (por ejemplo, vinculado a la inflación), ese será el criterio válido, siempre que esté claramente definido por escrito.
• El propietario debe notificar el aumento con antelación y respetar los plazos establecidos en la ley y en el contrato.
• La ley aplica tanto a alquileres residenciales como comerciales, con particular atención al equilibrio entre rentabilidad y estabilidad del mercado.
Más allá del aspecto legal, la Ley 85-25 introduce un cambio de fondo en el mercado inmobiliario dominicano. El ajuste de la renta deja de ser una negociación informal y pasa a formar parte de un sistema regulado, alineado con una economía que busca atraer inversión, fortalecer la seguridad jurídica y ordenar el crecimiento urbano.
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