Por Joan Feliz Valoys
Especial para El Inmobiliario
El sector de la construcción en República Dominicana ha experimentado un crecimiento sostenido en las últimas décadas, impulsado por la demanda habitacional, el desarrollo turístico y el auge de la inversión extranjera en bienes raíces. Sin embargo, este crecimiento ha venido acompañado de desafíos económicos y financieros, especialmente en lo que respecta a la volatilidad de los precios de los materiales de construcción.
Uno de los mecanismos que las constructoras han implementado para mitigar estos riesgos es la cláusula de indexación en los contratos de compraventa de inmuebles. Si bien esta práctica busca garantizar la viabilidad de los proyectos, su aplicación incorrecta o poco transparente puede generar desconfianza entre los compradores, afectar la credibilidad de los desarrolladores y, en última instancia, impactar el mercado inmobiliario.
Un sector en constante evolución y presión inflacionaria
República Dominicana ha mantenido un crecimiento económico sólido en los últimos años, con una expansión del PIB del 4.9% en 2023, según el Banco Central. El sector construcción, en particular, ha sido un pilar fundamental, representando aproximadamente 10% del PIB y generando miles de empleos directos e indirectos.
Sin embargo, este crecimiento no ha estado exento de dificultades. La inflación global, el encarecimiento del transporte marítimo y las crisis en las cadenas de suministro han provocado un aumento significativo en los precios de los materiales de construcción. Según la Oficina Nacional de Estadística (ONE), el Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV) ha reflejado un incremento acumulado del 28.7% entre 2020 y 2023.
Algunos de los materiales más afectados han sido:
Cemento: Aumento del 35% en los últimos tres años.
Acero: Incremento de más del 50% entre 2021 y 2023.
Madera y derivados: Subidas que superan el 40%, debido a la escasez y la especulación.
Aluminio y vidrio: Impactados por la crisis energética global, con incrementos de más del 30%.
Frente a este panorama, las constructoras han recurrido a las cláusulas de indexación como una estrategia para cubrirse de estos aumentos inesperados.
¿Qué es una cláusula de indexación y cómo funciona en República Dominicana?
Una cláusula de indexación es una disposición contractual que permite ajustar el precio final de un inmueble en función del incremento de los costos de los materiales de construcción. En teoría, su aplicación busca evitar que la constructora asuma pérdidas ante aumentos impredecibles de insumos clave.
En República Dominicana, este tipo de cláusulas se han vuelto comunes en proyectos inmobiliarios en preventa, especialmente en desarrollos de torres residenciales, proyectos turísticos y urbanizaciones en crecimiento. Sin embargo, su implementación no siempre se realiza con total transparencia, lo que ha generado controversia entre compradores y actores del sector.
Riesgos de una aplicación inadecuada
Si bien la indexación puede ser un mecanismo legítimo de ajuste, su mal uso puede afectar la confianza del mercado. Algunos de los principales riesgos son:
1. Falta de claridad en los contratos: Muchas veces, las cláusulas no están detalladas con precisión, lo que deja margen para interpretaciones subjetivas y sorpresas para el comprador.
2. Falta de referencia a índices confiables: En algunos casos, la indexación se basa en criterios internos de la constructora, en lugar de indicadores oficiales como el Índice de Costos de la Construcción (ICDV) o el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
3. Incrementos desproporcionados: Sin límites establecidos, la indexación puede resultar en aumentos excesivos que encarecen la vivienda mucho más de lo esperado.
4. Pérdida de credibilidad: Si los compradores perciben que la cláusula se usa para justificar alzas arbitrarias, la reputación del desarrollador puede verse afectada y disminuir el interés en futuros proyectos.
Buenas prácticas para una aplicación justa y transparente
Para que las cláusulas de indexación sean percibidas como un mecanismo legítimo y no como una práctica abusiva, las constructoras deben adoptar un enfoque basado en transparencia y equidad. Algunas recomendaciones clave incluyen:
Explicación clara desde el primer contacto: La indexación no debe ser una sorpresa. Se debe informar al comprador desde la primera reunión y detallar cómo funciona.
Vinculación con indicadores confiables: Es recomendable que los ajustes se basen en datos del Banco Central, la Oficina Nacional de Estadística o asociaciones del sector construcción.
