El derecho de propiedad no es absoluto. La Constitución establece límites claros. ¿Sabes cuáles son? Y más importante: ¿se los estás comunicando a tus clientes?
El pasado viernes, participé como expositora con el tema «intermediación inmobiliaria y vida vertical,» en una jornada de ciudadanía activa promovida por municipalidad global y su representante Víctor Feliz, donde se presentó el anteproyecto de Ley que crea la Superintendencia de Condominios de la República Dominicana, uno de los temas más candentes en el sector inmobiliario dominicano actual. Entre legisladores, personalidades municipales, abogados, desarrolladores, arquitectos, gestores de proyectos y agentes inmobiliarios, se planteó una pregunta importante ¿Hasta dónde llega realmente el derecho de propiedad en un condominio?
Lo interesante es que la mayoría de participantes esperaban que la nueva ley resolviera los conflictos. Pero la respuesta, sorprendentemente, no está en las leyes que vienen. Está en una disposición constitucional que llevamos desde el 2010 ignorando, y que ya debería estar guiando nuestro trabajo como profesionales.
El artículo 51 de la Constitución: el derecho que tiene límites
La Constitución dominicana es explícita: “El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones.”
Esos últimos puntos —función social, obligaciones— no son palabras decorativas. Son el recordatorio de que el derecho de propiedad, aunque es real y está protegido, no es absoluto.
Un propietario puede usar, disfrutar y disponer de su inmueble. Pero no puede hacerlo de cualquier manera. No puede ejercer su derecho si altera la finalidad del proyecto, genera riesgos excesivos, desnaturaliza el destino de la comunidad, o vulnera el derecho de los demás a vivir en paz.
Esa limitación no es arbitraria. Es consecuencia directa de la Constitución. Y es lo que muchos agentes inmobiliarios no le están explicando a sus clientes antes de vender para inversión.
La función social: cuando lo individual respeta lo colectivo
Un condominio no es cemento, es convivencia . Es una comunidad con reglas, finalidades y expectativas concretas. Cada propietario tiene derecho sobre su unidad, pero comparte áreas comunes, seguridad, accesos, y —lo más importante— un destino común del proyecto.
Ese destino es jurídicamente relevante. Se formaliza en un documento que tiene fuerza vinculante: el reglamento de copropiedad. Y es donde la función social deja de ser teoría para volverse práctica.
Si el proyecto es residencial, no puede convertirse en un condominio para rentas cortas. Si es turístico, no puede pretender ofrecer la estabilidad de una comunidad residencial. Si es corporativo, no puede albergar usos residenciales que generen conflictos. No porque un agente o un desarrollador lo digan. Es porque la Constitución lo dice.
La realidad es que en el mercado dominicano actual, esta línea entre “lo que puedo hacer” y “lo que debo hacer” es cada vez más difusa. Los proyectos evolucionan, los usos cambian, y muchas veces el propietario simplemente no sabe dónde están los límites de su derecho.
El rol que los agentes no estamos asumiendo
Como profesionales del sector, tenemos una responsabilidad que muchos no estamos cumpliendo.
No se trata de ser policía legal. Se trata de ser asesores de nuestros clientes, no vendedor de problemas.
Cuando un comprador te pregunta si puede hacer rentas cortas en un condominio residencial, la respuesta profesional es: “Verificamos si el reglamento lo permite, confirmamos si eso es compatible con la función social del proyecto, y te explicamos los riesgos legales reales si procedes sin esa claridad”.
Si un cliente compra sin entender los límites de su derecho de propiedad, y luego enfrenta una demanda, el responsable no es solo el cliente. También es el agente que vendió sin aclarar.
El desafío de las ventas sobre planos
Un punto vital surgió en la conferencia: en las ventas sobre planos, los agentes ni siquiera tenemos acceso a un borrador del reglamento de condominio. Las normas de convivencia se redactan cuando la obra está prácticamente terminada y las unidades ya están vendidas.
Los compradores adquieren sus propiedades sin conocer cuáles serán las reglas de convivencia ni los límites establecidos por la función social. El reglamento llega tarde, generando conflictos porque los propietarios no alinearon sus expectativas desde el principio.
Por eso debemos impulsar reformas legales que permitan mayor transparencia en proyectos sobre planos o preconstrucción. La función social de la propiedad debe respetarse desde el inicio, asegurando que todos —compradores, desarrolladores y agentes— tengamos claridad sobre el marco de convivencia que regirá en la comunidad.
La brújula: el reglamento
Los reglamentos de copropiedad se convierten en la herramienta más determinante. Pero solo funcionan si nosotros, como intermediarios, los explicamos. Si los vendedores realmente entienden qué están comprando. Si la seguridad jurídica deja de ser una frase para volverse una práctica real.
Lo que debes hacer a partir de hoy
Esta semana, antes de cerrar cualquier venta en un condominio, revisa tres cosas:
Primero: ¿Cuál es la finalidad del proyecto? ¿residencial, turístico, mixto, corporativo?
Segundo: ¿Qué dice el reglamento sobre usos permitidos y sanciones? ¿tienen algún borrador de ese reglamento?
Tercero: ¿Está el cliente consciente de que su derecho de propiedad tiene límites?
Si tu respuesta a estas preguntas es sí, entonces protegiste a tu cliente. Y te protegiste a ti mismo.
Si no, entonces no estás vendiendo propiedades. Estás sembrando conflictos legales.
La función social no debilita la propiedad. La ordena. No la reduce. La armoniza. Y protege tanto al propietario individual como a la comunidad en la que invierte.
En un mercado tan dinámico como el dominicano, donde surgen constantemente nuevos modelos de uso y de inversión, entender que el derecho de propiedad tiene límites no es una restricción. Es una oportunidad para diferenciarte como agente.
Porque cuando el uso individual respeta el propósito colectivo, todos ganan. El propietario gana seguridad jurídica. La comunidad gana estabilidad. Y tú ganas reputación como un profesional que protege a sus clientes, no que los expone a conflictos legales.
La pregunta no es si conoces la función social. Es: ¿La estás explicando a tus clientes desde el primer día?
