SANTO DOMINGO.- 21 de noviembre de 1958 fue la fecha en que se promulgó la Ley 5038 sobre Condominios en la República Dominicana. Desde entonces han transcurrido casi 67 años, convirtiéndose en una normativa que no prevé situaciones actuales que ocurren dentro del sector inmobiliario.
Así lo dio a conocer el abogado Israel López durante una entrevista en el programa “La Ventana de El Inmobiliario”, donde reconoció que este marco legal necesita una reforma “urgentemente”.
El especialista en derecho inmobiliario sostuvo que uno de los puntos más críticos de la actualización de la ley debe ser la búsqueda de soluciones prácticas y ágiles para los conflictos cotidianos entre vecinos.
Más allá de incorporar figuras modernas, enfatizó que no es razonable que una disputa por ruidos molestos requiera de un tribunal, abogados y audiencias, cuando podría resolverse desde la administración del condominio.
“No es posible que para resolver una situación como esta haya que apoderar un tribunal, haya que constituir abogados, que esperar audiencias, esperar plazos, aplazamientos y mora judicial. O sea, es un proceso, yo creo, que es muy largo y muy burocrático para resolver un conflicto que, tal vez, se puede resolver de otra manera, un poco más sencilla, a través de la administración”, precisó.
Otra de las observaciones realizadas por López fue que esta ley, compuesta por 44 capítulos, carece de una parte introductoria y de un preámbulo que ofrezca contexto. Además, señaló que tampoco incluye considerandos.
Acciones legales contra “propietarios morosos”
Israel López explicó que la ley establece un procedimiento “claro” para el cobro de cuotas de mantenimiento no pagadas en un condominio. Detalló que, mediante una asamblea, se puede identificar el apartamento en mora y notificar al propietario sobre el retraso y el monto pendiente a pagar.
“Si no hace caso a eso, entonces se va a registrar un privilegio ante la jurisdicción inmobiliaria, ante el registro de títulos, sobre ese inmueble a favor del consorcio de propietarios”, puntualizó.
El abogado agregó que, si el propietario continúa sin saldar la deuda a pesar de la notificación, el consorcio de propietarios está facultado para iniciar un proceso de embargo inmobiliario. Este procedimiento, realizado a nombre del condominio, puede culminar en la venta pública del inmueble con el fin de recuperar el monto adeudado.
Al hablar sobre el corte de servicios, el especialista fue muy claro a la hora de explicar. Indicó que aunque “se puede realizar”, es algo que “no se debe hacer” porque cae en lo ilegal.
“El tema de cortar los servicios no debería ser… Incluso, hay una sentencia del Tribunal Constitucional que dice que los servicios no deben cortarse porque son derechos fundamentales: el derecho al agua y el derecho a la energía eléctrica. Inmediatamente usted corta los servicios, se pierde el goce, el uso y el disfrute de la propiedad”, expuso.
Siendo este el escenario, el abogado comentó que la alternativa legal para resolver conflictos por falta de pago —sobre los servicios— conlleva iniciar un proceso judicial “largo, complejo y costoso”.
“Para usted lograr una solución a su problema, tiene que ir a un proceso judicial largo porque tiene que apoderar abogados y esperar plazos. Mientras tanto, tiene que desapoderarse de una cantidad de dinero para poder iniciar un proceso, pero tiene que esperar audiencias, aplazamientos. O sea, son procesos largos. Los procesos judiciales son traumáticos en la República Dominicana”, lamentó.
Cómo enfrentar el robo de fondos en los condominios
Otro de los temas tratados durante la entrevista, dirigida por la directora del Grupo de Medios El Inmobiliario, Ana María Ramos, fue la irregularidad y malversación de fondos dentro de la administración de condominios.
Ante casos de robo, el especialista en derecho inmobiliario explicó que el primer paso es que el consorcio de propietarios convoque una reunión o asamblea para identificar y documentar las irregularidades.
Una vez detectado el problema, se debe solicitar una rendición de cuentas, donde se detalle sobre el manejo de los recursos. Si no se justifica el destino de los fondos, dijo que se puede proceder a presentar una denuncia ante la fiscalía para que se investigue y se establezcan responsabilidades.
En caso de comprobarse la apropiación indebida del dinero destinado al mantenimiento, el abogado sostuvo que se configura el delito por “abuso de confianza”, lo que permite iniciar una querella penal.
Costo de mantenimiento: ¿es suficiente?
Por último, López se refirió a las cuotas de mantenimiento que se manejan en el país. En primera instancia, afirmó que los montos actuales “están muy bajos”. No obstante, reconoció que esto podría variar, según las características y servicios que tenga.
En ese sentido, el experto explicó que cada condominio debería contemplar, además de los gastos fijos, al menos un 20 % adicional destinado al ahorro del consorcio de propietarios.
“La realidad en República Dominicana es que los condominios tienen un déficit económico y, por eso, vemos muchos edificios que están muy descuidados por afuera”, manifestó.
El abogado planteó la necesidad de ajustar las cuotas de mantenimiento, por medio de un aumento, de manera que permitan garantizar el buen estado de los servicios y la conservación de las propiedades, tanto para fines de alquiler como de venta.
Rentas cortas en República Dominicana
A pesar de los años transcurridos tras su promulgación, el abogado reconoció que la Ley sobre Condominios regula el tema de las rentas cortas en el país, como es el caso de Airbnb.
Explicó que, mediante asambleas convocadas por el consorcio, los propietarios pueden establecer reglamentos para decidir si permiten o no que su condominio opere con este tipo de renta.
En ese sentido, aclaró que incorporar de manera explícita el tema de las rentas cortas en la ley ayudaría a resolver la ambigüedad que existe en el marco normativo.
Para el especialista, esto permitiría superar las dificultades que enfrentan muchos condominios para convocar asambleas y actualizar sus reglamentos, lo cual es fundamental para regular este modelo de negocio que hoy está en auge.
“Con la Ley 5038 del 1958, a través de los reglamentos y las decisiones que se tomen por asamblea en los condominios, podemos decidir si el condominio acepta o no acepta que se tengan rentas cortas, pero todo va a depender del propósito con el que fue construido el proyecto inmobiliario”, dijo.
Para ampliar esta entrevista, te invitamos a ver el nuevo episodio de “La Ventana de El Inmobiliario”, en el canal de YouTube.
