Las unidades de vivienda con un precio menor o igual a RD$3 millones tuvieron una disminución abrupta: un descenso de 83.8 % frente al ROE 2024-1.
SANTO DOMINGO. – Los datos del Registro de Oferta de Edificaciones (ROE 2025-1) publicado por la Oficina Nacional de Estadística (ONE), con relación al precio de la vivienda, evidencia una polarización peligrosa para el mercado, pues las viviendas asequibles apuntan a la extinción en el mercado formal, mientras que los precios por metro cuadrado en los sectores más exclusivos del Distrito Nacional continúan escalando a niveles históricos.
Las cifras confirman una tendencia que ya se vislumbraba a mediados de 2023, no son nada alentadoras para los promotores de este mercado y revelan una urgencia: el diseño políticas públicas y alianzas sectoriales que permitan producir viviendas a precios que la mayoría de los dominicanos pueda pagar.
El ROE 2025-1 no solo revela los precios actuales del mercado, sino la dirección del país en materia de vivienda: un sistema polarizado, donde el lujo sigue floreciendo y la vivienda asequible se convierte en un recurso casi inexistente. Es el mayor contraste entre segmentos registrado en los últimos ciclos del ROE.
Un desplome sin precedentes
El ROE 2025-1 revela que las unidades de vivienda con un precio menor o igual a RD$3 millones tuvieron una disminución abrupta: un descenso de 83.8 % frente al ROE 2024-1.
Este colapso del segmento de bajo costo no es aislado: responde a una coyuntura adversa donde confluyen el encarecimiento de los materiales, la falta de suelo disponible a precios razonables y condiciones financieras más estrictas.
Tal como documentó El Inmobiliario.do en su reportaje “El constante aumento de los materiales de construcción: una barrera para la vivienda asequible en República Dominicana”, los costos del acero, cemento y block acumularon incrementos significativos entre 2020 y 2024, lo que, según desarrolladores consultados, hace “cada vez más difícil sostener proyectos dentro del rango de bajo costo”.
A esta presión se suman tasas bancarias más elevadas y márgenes reducidos para promotores, lo que ha limitado drásticamente la producción de unidades populares.
La Esperilla, Piantini y Naco: el metro cuadrado más caro del país
Sin embargo, mientras la vivienda económica se retrae, el segmento de alto poder adquisitivo continúa fortalecido y el ROE 2025-1 establece con claridad el ranking de los barrios con mayor precio por metro cuadrado:
La Esperilla: RD$166,212 por m²
Piantini: RD$161,449 por m²
Ensanche Naco: RD$149,038 por m²
Todos pertenecen al polígono central, con un gran dinamismo comercial y empresarial, una zona que concentra proyectos verticales de alta densidad, torres corporativas, amenidades de lujo y una creciente presencia de compradores extranjeros o inversionistas con vocación de renta.
En un análisis de 2023, El Inmobiliario.do ya advertía que los precios en esas zonas habían aumentado “desde un 20% hasta más del 100% en solo dos años”, impulsados por la combinación de costos de construcción al alza y la competencia por terrenos urbanos cada vez más escasos.
Lujo que sube, accesibilidad que desaparece
La información del ROE permite dibujar un escenario preciso, con tres variables: la oferta asequible está en su punto más bajo. Con una caída de 83.8 % en las unidades de ≤ RD$3 millones, el país produce hoy menos vivienda económica que en cualquier ciclo reciente.
El segmento premium sigue en expansión: los tres barrios más caros del Distrito Nacional mantienen y elevan sus valores por metro cuadrado.
La brecha residencial se amplía: mientras los precios del lujo crecen, la accesibilidad retrocede.
En un reportaje sobre el impacto social de la vivienda asequible, El Inmobiliario.do destacó que las familias dominicanas están siendo empujadas hacia municipios periféricos como Santo Domingo Norte, Oeste, Los Alcarrizos y Pantoja, donde aún existen precios más bajos, aunque con infraestructuras menos desarrolladas.
Implicaciones para el futuro del mercado
Los datos del ROE y los análisis del sector apuntan varios desafíos, alguno de ellos urgente: la vivienda popular enfrenta un cuello de botella que podría agravarse si no se aplican subsidios, incentivos fiscales o proyectos públicos a gran escala; el polígono central continuará atrayendo inversión premium, reforzando la concentración residencial de alto valor y la desigualdad territorial podría profundizarse, alimentando una expansión urbana hacia zonas de menor costo, pero con menos acceso a servicios.
El mercado inmobiliario dominicano, según el ROE 2025-1, luce una polarización estructural: poco espacio para la vivienda económica, mucha expansión en el rango de lujo y una demanda creciente que no encuentra oferta accesible.
Precios de la vivienda en República Dominicana (ROE 2025-1)
| Sección | Dato / Contenido |
| 1. Desplome de la vivienda asequible | –83.8 % caída en las viviendas ≤ RD$3,000,000 (vs. ROE 2024-1) |
| Principales causas del descenso | – Aumento sostenido de materiales – Escasez de suelo urbano accesible – Tasas financieras elevadas – Márgenes más bajos para promotores |
| Conclusión | La vivienda económica prácticamente desaparece del mercado formal |
| 2. Barrios más caros del Distrito Nacional | |
| La Esperilla | RD$166,212 / m² |
| Piantini | RD$161,449 / m² |
| Ensanche Naco | RD$149,038 / m² |
| 3. Factores que impulsan el alza de precios | – Aumento del cemento, acero y block (2020–2024) – En zonas premium: incrementos de 20% a +100% en dos años – Suelo urbano escaso y en alta competencia |
| 4. Un mercado dividido | |
| Segmento económico | En desplome: caída del 83.8 % |
| Segmento premium | En expansión, precios récord en el polígono central |
| Impacto social | – Desplazamiento a zonas periféricas – Mayor desigualdad territorial – Más tiempo y costo de desplazamiento |
| 5. Hacia dónde va el mercado | – La oferta accesible está en mínimos históricos – La demanda de lujo se mantiene firme – El mercado se polariza – Riesgo creciente de fragmentación urbana |
| 6. Conclusión general | Sin políticas activas de vivienda asequible, el mercado seguirá construyendo para quien más puede pagar, no para quien más lo necesita. |
