Por Reyna Echenique
Especial para El Inmobiliario
Una práctica persiste en el mercado inmobiliario dominicano: la demora injustificada o negativa de algunos desarrolladores a entregar recibos oficiales por los pagos realizados en ventas sobre planos. Esta situación, que vulnera derechos básicos del comprador, adquiere mayor relevancia ante la entrada en vigencia de la Norma 07-22 en mayo 2025, que exigirá constancias fehacientes de pago para toda transferencia inmobiliaria.
La doble función del recibo oficial
El Código Civil dominicano establece en su artículo 1315 que «El que reclama la ejecución de una obligación, debe probarla. Recíprocamente, el que pretende estar libre, debe justificar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación». Este principio fundamental determina que tanto comprador como vendedor tienen un interés legítimo en documentar adecuadamente cada transacción.
Es esencial distinguir entre dos documentos diferentes que cumplen funciones probatorias complementarias:
- El comprobante bancario (transferencia, depósito o cheque): Prueba únicamente que el dinero salió de la cuenta del comprador.
- El recibo oficial emitido por la constructora: Certifica que el pago fue efectivamente recibido y correctamente aplicado al inmueble específico.
La práctica de algunos desarrolladores de demorar la emisión de estos recibos oficiales, o de pretender que los comprobantes bancarios los sustituyen, coloca al comprador en una posición de vulnerabilidad legal injustificable, especialmente considerando los montos significativos involucrados en estas transacciones.
Buenas prácticas emergentes en el sector
Cabe destacar que algunas constructoras han implementado buenas prácticas que merecen reconocimiento, como la entrega de «estados de pagos recibidos» que funcionan como un recibo consolidado. Este documento ofrece incluso mayor transparencia que los recibos individuales, ya que incluye tanto los pagos realizados como los montos pendientes, proporcionando al comprador una visión integral del estado financiero de su inversión. Esta práctica ejemplar debería extenderse en todo el sector, pues representa un estándar superior de profesionalismo y responsabilidad hacia el cliente.
El caso particular de las transferencias internacionales
Esta distinción adquiere particular importancia en transferencias internacionales, donde según la Financiera y Tributaria dominicana, se aplican comisiones o «fees» que reducen el monto final recibido por la constructora.
Sin un recibo oficial que especifique exactamente cuánto se recibió y aplicó al inmueble, pueden surgir discrepancias significativas en el balance final que solo se evidenciarán al momento de la entrega. El comprador podría enfrentar sorpresas desagradables al descubrir que, debido a estas comisiones no documentadas adecuadamente, existe un balance pendiente mayor al esperado.
Para el desarrollador, el recibo oficial también cumple una función protectora, pues establece claramente el monto efectivamente aplicado tras las deducciones bancarias, evitando futuras reclamaciones por parte del comprador.
La Norma 07-22: Nuevas exigencias documentales
La entrada en vigencia en mayo 2025 de la Norma General 07-22 de la Dirección General de Impuestos Internos establecerá requisitos más estrictos para las transferencias inmobiliarias, incluyendo la obligatoriedad de presentar constancias fehacientes de todos los pagos realizados.
Esta normativa convierte lo que antes podía considerarse una «buena práctica» en un requisito obligatorio con consecuencias registrales directas. Para proceder con la transferencia definitiva del inmueble, deberá presentarse evidencia documental formal de cada pago, incluyendo la identificación clara de:
- La forma de pago (efectivo, transferencia, cheque)
- El monto exacto aplicado
- La vinculación explícita con el inmueble correspondiente
Los compradores que no hayan exigido y recibido recibos oficiales por cada pago enfrentarán obstáculos significativos al momento de solicitar la transferencia definitiva de su propiedad, independientemente de que conserven comprobantes bancarios de sus pagos.
Consecuencias prácticas para el comprador
La ausencia de recibos oficiales genera para el comprador múltiples vulnerabilidades:
- Dificultades probatorias: Sin recibos oficiales, el comprador enfrenta obstáculos para demostrar pagos realizados en caso de conflictos o reclamaciones sobre montos o fechas.
- Barreras para la transferencia: La norma 07-2022 exigirá constancias fehacientes de pago para completar el proceso de transferencia, lo que podría imposibilitar este trámite si no se cuenta con la documentación adecuada.
- Limitaciones para financiamiento: Las entidades financieras que otorgan préstamos hipotecarios exigen documentación completa y formal, incluyendo recibos de pagos previos que demuestren el avance de la inversión.
- Posición legal debilitada: Ante incumplimientos del desarrollador, la ausencia de documentación formal reduce significativamente la capacidad del comprador para ejercer sus derechos en procedimientos administrativos o judiciales.
- Incertidumbre sobre balances: Sin documentación clara sobre montos aplicados, especialmente en pagos internacionales con comisiones, pueden surgir discrepancias sobre el saldo pendiente real.
- Riesgo para notarios: La norma establece que la inobservancia de estas disposiciones será sancionada de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 11 del artículo 4 de la Ley núm. 155-17, lo que podría llevar incluso a la revocación de la investidura del notario como oficial público. Esto significa que los notarios serán particularmente rigurosos en exigir esta documentación.
Protegiendo sus derechos: Guía práctica
Para compradores:
- Exigir recibos oficiales inmediatos: No aceptar justificaciones para el retraso en la entrega de recibos formales por cada pago realizado. Verificar que estos reflejen correctamente el monto aplicado, especialmente en transferencias internacionales donde pueden aplicarse comisiones.
- Verificar que el recibo cumpla con la norma 07-2022: Asegurarse de que cada recibo o estado incluya todos los elementos esenciales: identificación clara de las partes, concepto específico de la operación, fecha exacta, monto detallado, instrumento de pago utilizado, e identificación precisa del bien.
- Establecer obligaciones documentales en el contrato: Incluir cláusulas específicas que establezcan la obligación del desarrollador de entregar recibos oficiales en un plazo definido (idealmente no superior a 10 días laborables tras cada pago).
- Documentar solicitudes pendientes: Si el desarrollador incumple con la entrega oportuna de recibos, enviar comunicaciones formales (preferiblemente con acuse de recibo) solicitando los documentos pendientes.
- Mantener registro cronológico: Organizar los recibos en orden cronológico junto con los comprobantes bancarios correspondientes, facilitando la reconstrucción completa del historial de pagos para cuando se requiera la transferencia definitiva.
Para desarrolladores:
- Implementar sistemas eficientes: Establecer procesos que garanticen la emisión y entrega inmediata de recibos oficiales tras verificarse cada pago, idealmente automatizando este procedimiento para cumplir con los requisitos de la norma 07-2022.
- Adoptar buenas prácticas como el estado de pagos integrado: Algunos desarrolladores han implementado la entrega de un estado de pagos recibidos completo en lugar de recibos individuales. Este documento, que funciona como recibo consolidado, ofrece mayor transparencia al incluir tanto los pagos realizados como los montos pendientes, proporcionando al comprador una visión integral del estado financiero de su inversión. Esta práctica ejemplar merece reconocimiento y debe extenderse en el sector.
- Capacitar al personal: Asegurar que el equipo administrativo comprenda la importancia jurídica de estos documentos y las implicaciones exactas de la norma 07-2022, incluyendo los elementos mínimos que debe contener cada constancia fehaciente de pago.
- Mantener registros integrales: Implementar sistemas de gestión documental que permitan acceso rápido a la historia completa de pagos de cada unidad y garanticen la conservación de las constancias por el período mínimo exigido de diez años.
- Transparencia en transferencias internacionales: Establecer políticas claras sobre la aplicación de montos netos tras comisiones bancarias, reflejando correctamente estos ajustes en los recibos oficiales.
- Estandarizar formatos de recibos: Desarrollar formatos estandarizados que cumplan con todos los requisitos de la norma 07-2022, facilitando el cumplimiento sistemático de estas obligaciones legales.
La emisión oportuna de recibos oficiales no representa una mera formalidad administrativa sino un pilar fundamental de la seguridad jurídica en transacciones inmobiliarias. La inminente implementación de la norma 07-2022 subraya la importancia de esta práctica documental, convirtiéndola en requisito ineludible para la transferencia definitiva de propiedades.
Esta norma, al establecer con precisión qué constituye una constancia fehaciente de pago y exigir su conservación por un período de diez años, crea un sistema de trazabilidad financiera que beneficia a todas las partes involucradas, pero que resultará particularmente crítico para el comprador al momento de solicitar la transferencia definitiva de su propiedad.
Los compradores deben adoptar una postura proactiva, exigiendo el cumplimiento estricto de esta obligación desde el primer pago realizado. Por su parte, los desarrolladores profesionales tienen la oportunidad de convertir este requisito legal en una ventaja competitiva que refuerce su reputación de transparencia y solidez, anticipándose a la plena vigencia de la norma en mayo de 2025.
La documentación adecuada no es un lujo: es un componente esencial de toda operación inmobiliaria responsable y un derecho fundamental del comprador que no debe ser ignorado ni postergado. El momento de exigirlo es ahora, no cuando la norma entre en plena vigencia y sea demasiado tarde para documentar operaciones pasadas.
Este artículo forma parte de la serie «Buenas Prácticas Inmobiliarias en RD»
La autora es abogada especializada en derecho inmobiliario, empresaria inmobiliaria, CEO Echenique Group, conferencista y capacitadora certificada por Maxwell Leadership y Tania Báez, Secretaria de la Junta Directiva AEI 2024-2026, realtor especializada en el sector inmobiliario dominicano e internacional.
