Héctor Alies Rivas, experto en derecho inmobiliario, al ser consultado por este medio expuso que el auge de Airbnb, no regulado en República Dominicana, “plantea interesantes cuestiones jurídicas sobre el alcance del derecho de propiedad, alquileres y la vida en condominios. El tema va más allá de cuestiones de convivencia y amerita el análisis del destino del derecho del condómino”, declaró.
SANTO DOMINGO.-A propósito de los inconvenientes que está generando, en algunos edificios del país, el modelo de alquiler de renta corta, y que El Inmobiliario ha estado presentando esta semana, compartimos con los lectores el contenido de la Ley 5038 sobre Condominios, promulgada el 21 de noviembre de 1958.
Héctor Alies Rivas, experto en derecho inmobiliario, al ser consultado por este medio expuso que el auge de Airbnb, no regulado en República Dominicana, “plantea interesantes cuestiones jurídicas sobre el alcance del derecho de propiedad, alquileres y la vida en condominios. El tema va más allá de cuestiones de convivencia y amerita el análisis del destino del derecho del condómino”, declaró.
Indicó que los reglamentos de condominios no impiden esos tipos de alquileres y que un propietario de una vivienda tiene derecho a alquilarla por el tiempo y monto que considere pertinente debido a que ejerce su derecho de propiedad.
No obstante, resaltó que el artículo 4 de la Ley 5038 sobre Condominios establece que cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios.
«Salvo convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios. Estará obligado a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes. A falta de convención contraria, esa contribución será proporcional al valor de las fracciones divididas del inmueble, teniendo en cuenta su extensión y su situación. El porcentaje que se fije en el reglamento que deberá registrarse al someterse la propiedad al régimen de esta ley, solo podrá modificarse por el acuerdo unánime de todos los interesados», dice el referido artículo.
Además, citó que de acuerdo al artículo 7, de la referida disposición legal, la planilla de descripción de unidades de condominio que establece el Reglamento General de Mensuras Catastrales precisa el destino que tendrá cada sector.
«Cada propietario atenderá, a su costa, a la conservación y reparación de su propio piso, departamento vivienda o local. No podrá hacer innovaciones o modificaciones que puedan afectar la seguridad o estética del edificio o los servicios comunes; ni destinarlo a fines distintos a los previstos en el reglamento del edificio, y en caso de duda, a aquellos que deban presumirse por la naturaleza del edificio y su ubicación; ni perturbar la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades contrarias a la moral y a las buenas costumbres o que comprometan la seguridad del inmueble», establece el artículo 7.
El artículo 6 dice: «Cada propietario puede enajenar, hipotecar o en cualquier otra forma afectar o dar en arrendamiento el piso, departamento, vivienda o local que le pertenece, sin necesidad del consentimiento de los demás», sostiene el artículo seis.
El 9 subraya: «A los fines de la buena administración y goce de las cosas comunes y por el solo hecho de quedar organizada la propiedad en la forma que establece esta ley, todos los propietarios de los pisos, departamentos, viviendas y locales del inmueble forman, obligatoriamente y de pleno derecho, un consorcio, con personalidad jurídica, que frente a los terceros y a los mismos propietarios actuará como representante legal de todos los propietarios por intermedio de un administrador. Los poderes del consorcio de propietarios, aún al dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas de aplicación colectivas que conciernen exclusivamente al goce y administración de las cosas comunes».
Y sigue explicando el artículo 10: «El consorcio de propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones, que serán obligatorios para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como los convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son obligatorios respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido depositados en copia en la oficina del Registrador de Títulos correspondiente, y de haber sido anotados al dorso del Certificado Original de Título y de los duplicados existentes».
El 12 plantea: » Las resoluciones del consorcio de propietarios serán obligatorias siempre que hayan sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas debidamente convocadas. Cada propietario tendrá derecho a un número de votos proporciona a la importancia de sus derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse la propiedad de acuerdo con esta ley. Esta participación en los votos solo podrá modificarse por el consentimiento unánime de todos los propietarios. Se requerirá una mayoría de las tres partes de los votos de los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos para dictar, modificar o sustituir disposiciones del reglamento para las cuales esta ley o el reglamento original no exijan el consentimiento unánime de los propietarios».
El artículo 15: « El administrador, cualquiera que fuere la forma desu designación, representa al consorcio de propietarios del inmueble, bien como demandante o como demandado y aún contra los mismos propietarios individualmente. Necesitará la autorización previa de la asamblea de los propietarios para actuar como demandante o como recurrente. El administrador actuará a nombre del consorcio de propietarios del inmueble, sin tener que mencionar el nombre de cada uno de los propietarios».
Sobre el organismpo competente, el artículo 17 sostiene:. «Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relación con la administración y el goce de las partes comunes del inmueble, o con la interpretación o ejecución del reglamento, son de la competencia del Tribunal de Tierras. Igualmente el Tribunal de tierras será competente para conocer de las demás acciones que puedan surgir con motivo de la aplicación de esta ley».
